Введение
Покупка квартиры у человека, находящегося в банкротстве, сопряжена с рядом юридических нюансов. Неправильный подход может привести к признанию сделки недействительной, а значит, к потере вложенных средств. В этой статье мы подробно разберём, какие сделки могут быть оспорены, какие признаки указывают на риск и как минимизировать возможные потери.
Правовое регулирование
Согласно действующему законодательству, если гражданин признан банкротом судом и внесён в единый реестр банкротов, любые сделки купли‑продажи его недвижимости, совершённые в течение трёх лет до и после признания, могут быть признаны недействительными. Это правило направлено на защиту интересов кредиторов, которые могут потерять возможность удовлетворить свои требования.
Изменения, внесённые в июле 2023 года
В июле 2023 года в закон о банкротстве были приняты поправки, позволяющие покупателю, приобретающему единственное жильё у банкрота, сохранить его в собственности. Однако эти поправки работают только при соблюдении ряда условий, о которых подробно рассказывается ниже.
Какие сделки могут быть признаны недействительными
- Сделка, заключённая за год до подачи заявления о банкротстве продавца или после его подачи, особенно если цена явно не соответствует рыночной.
- Сделка, совершённая менее чем за три года до подачи заявления или после него, если она умышленно ущемляет имущественные права кредиторов.
- Сделки, выгодные одному кредитору и ущемляющие интересы остальных, предусмотренные статьёй 61.3 закона о банкротстве.
Подозрительные признаки сделки
- Стоимость в договоре значительно ниже реальной рыночной цены.
- Продавец передал жильё родственнику или оформил сделку с ним по заниженной цене.
- Продавец недавно приобрёл эту недвижимость и сразу же её продаёт.
- Предыдущий собственник продолжает проживать в объекте после продажи.
Как снизить риски при покупке
Для того чтобы минимизировать вероятность признания сделки недействительной, рекомендуется выполнить несколько проверок.
1. Проверка продавца
Если в сделке присутствует хотя бы один из перечисленных выше подозрительных признаков, необходимо провести тщательную проверку продавца.
2. Где искать информацию
Рекомендуется сохранять скриншоты результатов проверок.
- Служба судебных приставов – проверка наличия исполнительных производств.
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве – проверка открытых и завершённых процедур банкротства.
- Арбитражный суд (Москва или региональный) – проверка судебных дел, связанных с продавцом.
- Кредитные бюро (НБКИ, Equifax, ОКБ) – запрос выписки о наличии задолженностей и банкротств.
Итоги
Покупка жилья у лица, находящегося в банкротстве или имеющего признаки финансовой несостоятельности, возможна, но требует внимательной проверки всех юридических аспектов. Соблюдение перечисленных рекомендаций поможет избежать потери недвижимости и финансовых средств. Окончательное решение о сделке остаётся за покупателем, однако информированность и тщательная проверка существенно повышают шансы на безопасную сделку.