В 2026 году рынок складской недвижимости демонстрирует заметные изменения в структуре сделок. На фоне общего роста спроса особое внимание привлекает модель «строительство под заказчика» (built‑to‑suit, BTS), которая в регионах набирает обороты быстрее, чем в столичном регионе.
Общие тенденции по России
С начала года по сентябрь 2026 года доля складов, реализованных по модели BTS, выросла с 57 % до 76 %. Это увеличение на 19 процентных пунктов свидетельствует о растущем предпочтении арендаторов к объектам, полностью отвечающим их технологическим и логистическим требованиям. За девять месяцев в регионах, исключая Москву, Санкт‑Петербург и прилегающие области, заключены сделки на суммарную площадь 1,2 млн м².
Ситуация в Москве и Подмосковье
В столичном регионе динамика противоположна: доля BTS‑сделок сократилась с 16 % до 10 %. За указанный период такие сделки обеспечили лишь 10,1 % от общего объёма поглощения складских площадей – 182 тыс. м². Это на 6 процентных пунктов меньше, чем в аналогичный период прошлого года, что указывает на переориентацию инвесторов на более традиционные формы аренды.
Региональные лидеры по объёму BTS‑поглощений
Согласно данным IBC Real Estate, в регионах лидирующими по доле BTS‑поглощений стали:
- Красноярск – 18 % от всех региональных сделок;
- Калининград – 14 %;
- Смоленск, Рязань и Барнаул – по 10 % каждый.
Эти города демонстрируют наиболее активный спрос на специально построенные под нужды арендаторов складские объекты.
Формат сделок: аренда как доминирующая модель
Большинство сделок в регионах заключаются в аренде, что отражает два ключевых фактора: дефицит качественных складов и стремительное расширение географии торговых сетей и маркетплейсов. Арендаторы предпочитают гибкие условия, позволяющие быстро адаптировать инфраструктуру под изменяющиеся требования рынка.
Выводы и перспективы
Рост доли BTS‑сделок в регионах указывает на усиление спроса на индивидуальные решения в сфере логистики. При этом снижение интереса к такой модели в Москве и Подмосковье может быть связано с насыщенностью рынка и более высоким уровнем конкуренции среди готовых объектов. Ожидается, что в ближайшие годы региональные игроки продолжат инвестировать в строительство под заказчика, а крупные логистические компании будут искать возможности для расширения своих сетей в новых географических точках.