Налоговый риск при «упаковке» недвижимости в паевые инвестиционные фонды
Сергей Пивоварчик, управляющий партнер Consul Group, предупреждает, что применение паевых инвестиционных фондов (ПИФ) для сокрытия реального владения объектами недвижимости с целью снижения налоговой нагрузки может привести к серьёзным проблемам со стороны Федеральной налоговой службы.
Рост объёмов недвижимости в ПИФах
По данным эксперта, в 2020 году ПИФам принадлежало около 2,3 миллиона квадратных метров зданий и помещений в Москве. На сегодняшний день эта цифра почти в 2,4 раза увеличилась и составляет примерно 5,6 миллиона квадратных метров. Количество фондов, владеющих площадью не менее 1 000 м², возросло с 145 до 295.
Ускорение оборота активов
В последние годы наблюдается заметное ускорение перемещения недвижимости между фондами. Если ранее объект мог находиться в структуре фонда несколько месяцев, к 2026 году медианный срок удержания сократился примерно до одного месяца. В отдельных случаях между передачей объекта в «инвестиционный» фонд и его продажей следующему покупателю проходит лишь несколько недель. Стратегию, рассчитанную на 30‑40 дней, будет трудно обосновать перед налоговыми проверяющими.
ПИФ как инструмент налогового планирования
Предпринимателям всё чаще предлагают использовать ПИФы для агрессивного налогового планирования. Однако «невидимость» недвижимости внутри фондов для налоговых органов не является абсолютной. Фактическое владение и управление объектом остаются под контролем российских юридических лиц, что упрощает задачу налоговой службы по выявлению схем уклонения.
Опыт с иностранными структурами
Ранее в России применялись схемы, при которых российскую недвижимость продавали через зарубежную компанию‑владельца, рассчитывая, что международный характер сделки изменит налоговый результат. Со временем налоговые органы научились разбирать такие цепочки. По мнению Пивоварчика, с ПИФами ситуация аналогична, но процесс упрощён: фонд, управляющая компания, налогоплательщики и сама недвижимость находятся в российской правовой системе.
Последствия налоговой проверки
Налоговый контроль может начаться спустя несколько лет после завершения сделки, а время работает против налогоплательщика. За умышленную неуплату налога предусмотрен штраф в размере 40 % от недоимки, к которому добавляются пени. В результате суммарные налоговые претензии могут превысить двойную величину первоначальной экономии, особенно при крупных сделках и длительном периоде неуплаты. Таким образом, данная схема становится не только экономически нецелесообразной, но и заведомо убыточной.
Выводы
Использование паевых инвестиционных фондов для «упаковки» недвижимости представляет собой высокий налоговый риск. Рост объёмов недвижимости в ПИФах, ускоренный оборот активов и усиление контроля со стороны ФНС делают такие схемы всё менее привлекательными. Предпринимателям рекомендуется тщательно оценивать потенциальные налоговые последствия и рассматривать более прозрачные инструменты инвестирования.