В первом полугодии 2026 года объём инвестиций в офисную недвижимость России сократился на 14 % и составил 128 млрд рублей. При этом вложения в покупку офисных площадей отдельными блоками и этажами выросли в 2,3 раза — с 22,5 млрд рублей до 52,1 млрд рублей. Доля таких инвестиций в общей сумме поднялась с 15 % до 41 %.
Почему инвесторы отдают предпочтение отдельным блокам
По словам Андрея Кулагина, сооснователя и управляющего директора компании MANUFAQTURY, основной драйвер – расширение круга потенциальных покупателей. Раньше приобретение целого здания было доступно лишь крупным игрокам рынка. Сейчас отдельный блок позволяет инвестору войти в рынок с меньшим бюджетом, а девелоперу – продавать помещения частями, возвращая вложения по мере реализации.
Новый круг покупателей
Для многих инвесторов покупка отдельного офиса стала шансом войти в коммерческую недвижимость без необходимости финансировать десятки миллионов рублей. Для девелопера такой подход расширяет аудиторию и ускоряет оборот капитала. Однако ограниченный бюджет не устраняет инвестиционный риск: если в блоке находится один арендатор и он покидает помещение, арендный доход полностью обнуляется, а расходы на содержание остаются.
Риски переизбытка небольших лотов к 2030 году
Быстрый рост продаж небольших блоков не гарантирует, что после завершения строительства найдутся арендаторы. По прогнозу аналитической компании CORE.XP, в Москве вакансия в офисах класса А может достичь 20,7 % к 2029 году. Этот показатель относится ко всему классу, но указывает на возможность увеличения свободного предложения, в том числе и небольших блоков.
Для небольших лотов ключевыми факторами станут локация, сроки ввода соседних проектов и количество компаний, готовых арендовать такие помещения по предложенной цене. При одновременном выходе множества аналогичных блоков собственникам придётся конкурировать по ставке, отделке и условиям договора.
Ликвидность и доходность блоков
Малый размер расширяет круг потенциальных покупателей, но не гарантирует быстрой продажи. При оценке актива важно два вопроса: насколько помещение удобно для бизнеса и насколько его экономика убедительна для следующего собственника.
Для арендатора важны транспортная доступность, функциональная планировка, инженерные системы и полная стоимость размещения. Даже привлекательная арендная ставка может проиграть, если требуется значительный ремонт и длительная подготовка.
При перепродаже инвестору важны чистый арендный доход, надёжность арендатора и условия договора. Покупатель, использующий помещение под собственный бизнес, будет оценивать соответствие помещения своим задачам, поэтому уже на этапе покупки следует прогнозировать будущую аудиторию.
Конкуренция внутри здания также влияет на сроки продажи: если девелопер оставляет в объекте свободные помещения или одновременно продаётся десяток аналогичных блоков, срок реализации может увеличиться, а цена – снизиться.
Итоги
Разделение офисных зданий на отдельные блоки открывает рынок новым инвесторам, но сопровождается повышенными рисками вакантности и необходимостью тщательного анализа спроса. Ликвидность таких активов будет зависеть от их местоположения, качества и способности привлекать надёжных арендаторов.