В рамках Строительной недели БРИКС старший вице‑президент ВТБ Иван Розинский представил результаты исследования, сравнивающего две модели финансирования индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Оказалось, что переход подрядчиков на эскроу‑счета может привести к существенному росту доходов банков, а для застройщиков – к дополнительным расходам.
Сравнительные модели финансирования ИЖС
Традиционная модель подразумевает, что застройщик использует собственные средства для реализации проекта. Деньги находятся в распоряжении компании, и при наличии избыточных средств они могут быть размещены в депозитных продуктах банка, принося процентный доход.
В модели с эскроу‑счетом часть средств, предназначенных для оплаты работ и материалов, переводится на специальный счет, где они «замораживаются» до выполнения определённых условий. Такой подход защищает интересы заказчика, но одновременно ограничивает возможность их инвестировать в банковские продукты.
Экономический эффект для подрядчиков
По расчётам, проведённым в рамках исследования, при среднем объёме проекта в пять миллионов рублей переход на эскроу обходится подрядчику в среднем в триста тысяч рублей. Эти затраты возникают из‑за того, что средства, которые могли бы быть размещены на депозитах и приносить доход, остаются «замороженными» до завершения проекта.
Для небольших строительных компаний такие дополнительные расходы могут стать ощутимым бременем, особенно в условиях высокой конкуренции и ограниченного доступа к внешнему финансированию.
Общий доход банков от модели эскроу
Экстраполируя полученные данные на весь рынок ИЖС, исследователи пришли к выводу, что суммарный «излишний» доход банков может достигать восьми миллиардов рублей. Это означает, что за счёт заморозки средств в эскроу‑счетах банки получают дополнительный доход от более высоких ставок по обслуживанию этих счетов и сопутствующим финансовым услугам.
Таким образом, переход на эскроу‑модель, хотя и повышает уровень защиты инвестиций заказчиков, одновременно создаёт дополнительный финансовый поток в пользу банков.
Комментарий эксперта
Иван Розинский, руководитель департамента кредитования регионального бизнеса ВТБ, отметил, что полученные цифры позволяют увидеть масштаб «кормления» банков в сегменте ИЖС. По его словам, эти данные могут стать основанием для пересмотра финансовых схем в отрасли, а также стимулировать поиск более эффективных моделей финансирования, которые бы учитывали интересы как застройщиков, так и инвесторов.
Перспективы и выводы
Переход на эскроу‑счета в ИЖС имеет двойственный характер. С одной стороны, он повышает прозрачность финансовых потоков и защищает интересы заказчиков, снижая риск недостачи средств. С другой – увеличивает издержки для подрядчиков и генерирует значительный дополнительный доход для банков.
Для отрасли важно найти баланс между этими факторами. Возможные пути решения включают разработку более гибких условий эскроу‑счетов, снижение комиссий за их обслуживание, а также стимулирование использования альтернативных финансовых инструментов, позволяющих застройщикам эффективно управлять своими средствами.
В конечном итоге, понимание экономических последствий перехода на эскроу‑модель поможет участникам рынка принимать более обоснованные решения и формировать финансовую политику, ориентированную на устойчивое развитие сектора индивидуального жилищного строительства.