Продажа квартиры, полученной в результате программы реновации, часто сопровождается вопросом о налоговых обязательствах. Существует особый механизм – суммирование сроков владения, который позволяет учесть время, проведённое в старом жилье, и существенно сократить или полностью избавиться от налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Ниже подробно разобраны правила, изменения 2026 года и практические рекомендации.
Главный принцип – суммирование сроков владения
При расчёте минимального срока владения для освобождения от налога учитывается не только период, проведённый в новой квартире, но и время, которое вы имели в старой. Отсчёт начинается с даты регистрации права собственности на снесённое жильё, а не с момента получения нового объекта. Это правило действует для всех квартир, полученных по программе реновации с 1 августа 2017 года.
Когда налог не уплачивается
Минимальный срок владения составляет три года, если выполнено хотя бы одно из следующих условий:
- старое жильё было единственным местом проживания;
- квартира получена в наследство или в дар от близких родственников;
- квартира была приватизирована;
- квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением.
Если совокупный срок (старой плюс новой квартиры) превышает три года и условие выполнено, налог на доходы при продаже не взимается. Во всех остальных случаях минимальный срок владения составляет пять лет.
Пример расчёта
Предположим, вы приобрели хрущёвку в 2014 году. В 2024 году ваш дом попал под реновацию, и в декабре того же года вы оформили право собственности на новую квартиру. Если в 2025 году вы решите её продать, по общему правилу вам пришлось бы ждать до декабря 2029 года (пять лет с момента регистрации новой квартиры). Однако срок считается с 2014 года, то есть уже более десяти лет, и налог платить не требуется.
Если налог всё же возникает
Когда совокупный срок владения меньше требуемого, доход от продажи облагается НДФЛ по ставке тринадцать процентов. Налогооблагаемая база определяется как разница между ценой продажи и стоимостью старой квартиры. Кроме того, налогоплательщик может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере один миллион рублей; при продаже доли в квартире вычет делится пропорционально её части.
Что изменилось в 2026 году
Конституционный суд в постановлении от двадцать второго апреля две тысячи двадцать шестого года признал, что льгота по суммированию сроков должна распространяться на всех граждан, чьё жильё было принудительно изъято для государственных или муниципальных нужд, а не только на жителей Москвы. На основании этого решения правительство внесло в Государственную Думу законопроект, фиксирующий единый порядок исчисления минимального срока владения для всех регионов. Пока закон не принят, применяется специальный порядок по аналогии с решением суда.
Практические шаги
- Проверьте дату регистрации права собственности на старую квартиру – от неё будет отсчитываться срок владения.
- Определите, подпадает ли ваша ситуация под трёхлетний или пятилетний срок.
- Если срок достаточен, налог не платится и декларацию 3‑НДФЛ подавать не требуется.
- Если срок меньше минимального, рассчитайте налог с учётом вычета и подайте декларацию до тридцатого апреля года, следующего за продажей.
- Продать квартиру, полученную в рамках реновации, можно сразу после регистрации права собственности – законодательных ограничений нет, важно лишь правильно определить налоговые обязательства.