Ситуация из практики
Покупатели приобрели два земельных участка в Калужской области с целью строительства жилого дома. После подписания договора выяснилось, что оба участка находятся в охранной зоне газопровода, где любое строительство запрещено.
Противоречие в выписке из ЕГРН
В текстовой части выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) было явно указано, что ограничения отсутствуют. Однако на прилагаемой графической схеме охранная зона газопровода была чётко обозначена. Такое расхождение создало основу для спора.
Аргументы продавца
Продавец ссылался на текстовую часть выписки, утверждая, что не знал о существовании охранной зоны. Он также отметил, что приобрёл землю лишь за несколько месяцев до её продажи и не имел возможности изучить все документы подробно.
Решение судов
Три инстанции – суд первой инстанции, апелляционный суд и кассационный суд – пришли к выводу, что продавец не мог не знать о существовании ограничения. Было установлено, что сведения о газопроводе содержались в документах, которыми продавец владел, и что он перепродал землю почти сразу после её покупки.
В результате договоры купли‑продажи были признаны недействительными, а покупателям возвращены уплаченные средства. Номера дел: № 2‑407/2025 (первая инстанция) и кассация № 88‑10705/2026.
Законодательная база
Согласно статье 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставление заведомо ложных сведений в документах влечёт за собой ответственность. Верховный Суд РФ в определении № 38‑КГ19‑1 уточнил, что нельзя автоматически перекладывать на продавца риски публичных ограничений, о которых он якобы не знал; в каждом случае необходимо доказывать степень его осведомлённости.
Практические рекомендации
- При покупке недвижимости внимательно сравнивайте текстовую часть выписки с графической схемой. Любые расхождения требуют уточнения у продавца и, при необходимости, обращения к специалисту.
- Запрашивайте дополнительные документы, подтверждающие отсутствие охранных зон, например, выписки из кадастрового плана или справки от органов, отвечающих за эксплуатацию газопроводов.
- При обнаружении несоответствий фиксируйте их в письменной форме и требуйте их устранения до подписания договора.
- При возникновении спора сохраняйте все переписки и документы – они могут стать ключевыми доказательствами в суде.
Итоги
Судебная практика показывает, что продавец, имеющий в распоряжении документы, где указаны ограничения, обязан их учитывать. Невыполнение этого требования приводит к признанию сделки недействительной и возмещению убытков покупателю.