В последние годы рынок первичной недвижимости в столице претерпевает значительные изменения. Одним из самых заметных трендов стало массовое внедрение эскроу‑механизма – специального счета, на котором удерживаются средства покупателя до полного выполнения застройщиком своих обязательств. По данным столичного Росреестра, к июлю 2026 года почти все сделки с новостройками оформляются с использованием эскроу.
Текущая статистика: почти полное доминирование эскроу
В июле 2026 года в Москве было зарегистрировано 6 800 сделок с первичной недвижимостью. Из них лишь 99 сделок (около одного процента) были оформлены без применения эскроу‑счёта. Остальные 6 701 сделка прошли через механизм проектного финансирования, что свидетельствует о почти полном отказе от «серых» схем.
Рост использования эскроу в 2026 году
За первые семь месяцев текущего года в столице зарегистрировано 44,4 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) с применением эскроу‑счётов. Это составляет 97 % от общего количества ДДУ, зарегистрированных в Москве. Данные показывают, что доля сделок с эскроу достигла рекордного уровня с начала года.
Почему происходит переход к эскроу?
Существует несколько ключевых факторов, способствующих столь стремительному росту популярности эскроу‑механизма.
- Защита инвесторов. Эскроу‑счёт удерживает деньги покупателя до момента, когда застройщик выполнит все обязательства, тем самым минимизируя риск потери средств в случае задержек или банкротства проекта.
- Повышение доверия. Прозрачность финансовых потоков укрепляет репутацию застройщиков и делает рынок более предсказуемым для конечных покупателей.
- Регуляторное давление. Государственные органы усиливают контроль за долевым строительством, делая использование эскроу обязательным элементом большинства сделок. Новые нормативные акты требуют от застройщиков открывать специальные счета и предоставлять отчётность по их использованию.
Последствия для рынка недвижимости
Внедрение эскроу‑механизма оказывает комплексное влияние на различные стороны рынка.
Сокращение «серых» сделок
С ростом доли эскроу уменьшается количество операций, проводимых без официального контроля, что снижает уровень мошенничества и повышает общую правовую чистоту рынка.
Увеличение стоимости сделок
Операционные расходы, связанные с открытием и обслуживанием эскроу‑счётов, могут слегка повышать итоговую цену квартиры. Однако большинство экспертов считают, что дополнительные затраты оправданы повышенной безопасностью.
Стабилизация цен
Снижение инвестиционных рисков делает покупателей менее склонными к спекулятивным операциям, что способствует более умеренному росту цен на новостройки.
Прогнозы и дальнейшее развитие
Если текущая динамика сохранится, к концу 2026 года доля сделок без эскроу может опуститься ниже одного процента, а эскроу‑механизм станет де‑факто стандартом для большинства новых проектов в Москве. Для покупателей это будет означать более высокий уровень защиты их средств, а застройщикам – необходимость адаптировать финансовые модели к новым требованиям, включая более тщательное планирование расходов на обслуживание счетов.
В долгосрочной перспективе ожидается, что эскроу‑счета станут неотъемлемой частью не только московского, но и регионального рынка новостроек, способствуя повышению доверия инвесторов и стабилизации ценовой динамики в условиях продолжающегося роста спроса на жильё.