Суд признал невозможность исполнения договора из‑за отказа банков в ипотеке

В 2024 году супруги из Калининградской области решили приобрести квартиру, используя договор переуступки прав требования. По предварительному соглашению продавцы обязались передать объект за четыре миллиона рублей, а покупатели внесли задаток в размере ста пятидесяти тысяч рублей. Оставшуюся часть суммы планировалось погасить с помощью семейной ипотеки.

Изначально один из банков одобрил кредит, однако спустя некоторое время изменил условия своей программы. По новым правилам покупка квартиры по договору уступки права требования с использованием семейной ипотеки стала невозможна. Супруги обратились к двум другим банкам, но и им пришлось отказать в предоставлении кредита.

Отсутствие окончательного договора купли‑продажи привело к тому, что покупатели потребовали возврат задатка и компенсацию за использование чужих средств. Иск был подан в Калининский районный суд города Челябинска. Суд первой инстанции удовлетворил требование, указав, что стороны не смогли выполнить договор из‑за обстоятельств, не зависящих от них, и обязательства по предварительному договору прекратились.

Продавцы не согласились с решением и подали апелляционную жалобу. Апелляционный суд оставил решение первой инстанции в силе, присвоив делу номер 8Г‑15477/2025. Не удовлетворённые исходом, они обратились в Верховный суд, аргументируя свою позицию тем, что в договоре не было обязательного условия получения конкретного кредита, а отказ банков не доказывает объективную невозможность исполнения обязательств.

Гражданская коллегия Верховного суда отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение. Судьи отметили, что предварительный договор предусматривал возможность оплаты квартиры как кредитными, так и собственными средствами, и отказ банков сам по себе не является доказательством объективной невозможности исполнения обязательств.

Итоговое решение Верховного суда подтверждает правовую позицию: если получение ипотечного кредита становится невозможным по причинам, не зависящим от сторон, обязательства по предварительному договору о задатке прекращаются, а продавец обязан вернуть полученные средства. Это решение имеет важное значение для практики оформления предварительных договоров в сфере недвижимости, поскольку уточняет, какие обстоятельства могут служить основанием для прекращения обязательств и возврата задатка.