К 2025 году девелоперы могут потерять финансовый резерв: результаты исследования Эксперт РА

Исследование аналитической компании Эксперт РА указывает на то, что к концу 2025 года у большинства российских девелоперов может полностью исчерпаться запас прочности. Основными факторами, которые привели к такому прогнозу, стали отмена безадресной льготной ипотеки в середине 2024 года и продолжительный период высокой ключевой ставки.

Отмена льготной ипотеки убрала один из главных стимулов спроса на новостройки. Без возможности оформить выгодный кредит многие потенциальные покупатели отложили покупку жилья, что привело к заметному охлаждению спроса. В то же время центральный банк сохранял ключевую ставку на уровне, значительно превышающем исторические нормы, что удорожало стоимость заимствований как для конечных потребителей, так и для застройщиков.

Сочетание этих двух факторов оказало сильный негативный эффект на финансовое состояние строительных компаний. Снижение темпов наполнения эскроу‑счетов, которые традиционно служат гарантией выполнения обязательств перед покупателями, свидетельствует о падении притока средств от продаж. Это, в свою очередь, усилило долговую нагрузку на девелоперов.

Аналитики Эксперт РА предупреждают, что отношение чистого долга к EBITDA может выйти за пределы четырёх, что считается критическим уровнем в среднесрочной перспективе. При таком соотношении компании сталкиваются с высоким риском дефолта, поскольку их способность генерировать прибыль для обслуживания долга резко снижается.

Особенно тревожным является показатель покрытия начисленных процентов показателем EBITDA. По итогам 2025 года у большинства девелоперов он не превышал полуторного уровня. Это значит, что прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации покрывает лишь половину текущих процентных расходов. При дальнейшем росте процентных ставок рентабельность компаний будет падать, что может привести к заметному сокращению их прибыльности и, в конечном итоге, к банкротствам.

Тем не менее, исследование указывает на возможный сценарий стабилизации рынка. По мнению экспертов, если ключевая ставка приблизится к уровню десяти процентов, это может снять часть барьеров, связанных с рыночной ипотекой, и снизить процентную нагрузку на застройщиков. При более умеренной ставке спрос на жильё может возобновиться, а девелоперы получат возможность улучшить финансовые показатели.

В текущих условиях важно, чтобы девелоперы пересматривали свои стратегии финансирования, оптимизировали структуру долгов и искали альтернативные источники капитала. Для инвесторов и кредиторов такой анализ становится критически важным при оценке рисков вложений в строительный сектор.

Таким образом, без корректировки монетарной политики и без восстановления спроса на ипотечные кредиты финансовая устойчивость большинства девелоперов к концу 2025 года окажется под серьёзным давлением.