Новые правила регулирования самостроев: что изменилось после решения Верховного суда

За последние три десятилетия отношение к самовольному строительству в России претерпело существенные трансформации. В начале 1990‑х годов такие объекты часто оставляли без вмешательства, затем в 2000‑х годах усилилась практика их сноса, а сегодня законодательные органы ищут более сбалансированный подход. Ключевым событием стал в начале июля 2026 года акт Верховного суда, который утвердил тематический обзор судебной практики по делам о самостроях. Этот документ может стать отправной точкой для нового этапа регулирования отрасли.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса, самостроем считается недвижимость, возведённая на земельных участках, не предназначенных для строительства, без получения разрешительной документации или с нарушением строительных норм. В некоторых случаях такие постройки подлежат легализации, в других – их необходимо снести, учитывая сроки давности.

К объектам, подлежащим обязательному сносу, относятся:

1. Строения, возведённые на сельскохозяйственных землях, которые незаконно переведены в населённые пункты. Такие постройки всегда признаются самостроями и подлежат демонтажу.

2. Таунхаусы, построенные на сельскохозяйственных землях, предназначенных для садоводства. Для их возведения требуется специальное разрешение, упрощённый порядок не применяется.

3. Строения, возведённые без разрешений под видом пристроек, например, производственные базы или склады на муниципальной земле, которые фактически являются самостоятельными объектами.

Сроки давности для требований о сносе различаются:

- Бессрочно, если объект представляет непосредственную угрозу жизни и здоровью людей или если собственник земли требует освобождения участка от построек, возведённых без разрешения.

- Три года в остальных случаях. Срок считается от момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении.

Для потенциальных покупателей недвижимости новые критерии означают повышенную юридическую определённость. Если объект подпадает под перечисленные категории, покупателю придётся либо пройти процедуру легализации, либо готовиться к сносу. Для бизнес‑структур и застройщиков ситуация усложняется требованием получения специальных разрешений для строительства таунхаусов и более строгим контролем за возведением зданий на сельскохозяйственных землях.

Эксперты отмечают, что рост количества нелегальных построек и связанные с этим риски для инфраструктуры и безопасности заставили Верховный суд пересмотреть практику. Новый обзор фиксирует тенденцию к более жёсткому соблюдению градостроительных планов и защите прав собственников земель. Таким образом, законодательные изменения направлены на снижение количества самостроев, улучшение контроля за их строительством и обеспечение безопасности населения.