Рост запросов арендаторов к пересмотру условий в 2026 году: цифры, причины, стратегии

В 2026 году количество обращений арендаторов российских торговых центров к арендодателям с просьбой пересмотреть условия аренды выросло на двадцать процентов. По словам старшего консультанта департамента торговой недвижимости CMWP Татьяны Юдиной, операторы сейчас требуют скидки вплоть до шестидесяти процентов.

Что именно просят арендаторы

Запросы варьируются от отсрочки ежегодной индексации фиксированных платежей до предоставления скидок в размере от пятидесяти до шестидесяти процентов или полной замены арендной платы на процент от товарооборота. По словам Юдиной, такие обращения стали обычным делом с две тысячи двадцатого года и продолжаются без перерыва.

Как меняется рынок

По мнению Ольги Яруллиной, партнёра направления торговой недвижимости компании BlackStone, рынок находится в стадии выборочного пересмотра условий. Даже если магазин сохраняет номинальную выручку, рост расходов быстрее товарооборота приводит к снижению рентабельности. Поэтому сети анализируют каждый объект отдельно: прибыльные сохраняют, пограничные – пересматривают условия или формат, убыточные – сокращают, переносят либо закрывают.

Типичные размеры скидок

Эксперт Ассоциации торговой недвижимости и ритейла Алена Овчинникова отмечает, что наиболее часто договариваются о скидке около двадцати процентов на срок от трёх до шести месяцев. Однако запрашиваемый дисконт может достигать пятидесяти процентов. Евгения Прилуцкая, глава отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP, добавляет, что арендодатели обычно предоставляют такие скидки на короткий срок или только в низкий сезон, чтобы постоянно мониторить выручку и сохранять бюджет.

Кто чаще просит скидки

Операторы с большой площадью, низкой выручкой на квадратный метр, высокой долей постоянных расходов и ассортиментом, легко доступным онлайн, запрашивают скидки чаще всего. К таким категориям относятся магазины одежды и обуви, которые зависят от импульсного спроса и чувствительны к изменению трафика, а также сегмент детских товаров. Особая ситуация наблюдается в ресторанном и кафе‑сегменте: они не конкурируют напрямую с маркетплейсами, но сталкиваются с ростом себестоимости, расходов на персонал и более сдержанным потребительским поведением. При этом сильные ресторанные концепции остаются важными генераторами трафика для торговых центров, усиливая их позицию в переговорах.

Стратегия торговых центров

Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева подчёркивает, что текущая стратегия ТЦ направлена на сохранение действующих арендаторов и заполнение вакантных площадей. Затраты на простой и поиск новых арендаторов могут оказаться выше, поэтому владельцы готовы идти на уступки. По её словам, в объектах с устойчивым трафиком и низкой вакансией арендодатели менее склонны к значительному снижению платежей, но при сокращении посещаемости и росте вакантности они становятся более гибкими.