Новый закон о банкротстве меняет порядок выкупа долей в общей недвижимости

С 26 июля 2026 года в России вступил в силу Федеральный закон № 253‑ФЗ, вносящий существенные поправки в Гражданский кодекс и закон о банкротстве. Главным нововведением стало обязательное предложение финансовым управляющим выкупить долю должника в общей недвижимости (квартира, дом, комната) остальным совладельцам до начала открытых торгов.

Как будет определяться цена выкупа

Цена, по которой совладельцам предлагается выкупить долю, фиксируется на уровне начальной стоимости, с которой начинается первая публичная торговля. Это означает, что сособственники получат возможность приобрести интересующую их часть по той же цене, по которой стартуют торги, а не по цене, установленной победителем аукциона, как это часто происходило ранее.

Порядок распределения доли между несколькими сособственниками

Если предложение выкупа заинтересует более одного совладельца, их доли будут распределяться пропорционально уже имеющимся у них частям в общей собственности. Таким образом каждый получит часть выкупа, соответствующую своей текущей доле, что обеспечивает справедливое распределение и исключает возможность монополизации недвижимости одним участником.

Что изменилось в судебной практике

Ранее суды часто требовали сначала проведение открытых торгов, а уже после их завершения предлагали сособственникам выкупить долю по цене победителя. Новый закон делает процесс выкупа обязательным и устраняет двойные трактовки, фиксируя чёткий порядок действий финансового управляющего. Это упрощает процедуру, снижает риск затягивания процесса и повышает прозрачность.

Сроки вступления в силу

Закон начнёт действовать через год после официального опубликования, то есть с 26 июля 2027 года. Новые правила будут применяться только к тем процедурам банкротства граждан, которые будут инициированы судом после этой даты. Таким образом, в течение года участники рынка недвижимости и юридические специалисты имеют время подготовиться к изменениям, адаптировать внутренние регламенты и проинформировать клиентов о новых возможностях.

Практическое значение

Для совладельцев недвижимости закон открывает реальную возможность сохранить контроль над объектом, не дожидаясь аукциона, где цена может значительно превысить начальную стоимость. Для финансовых управляющих – чёткий регламент действий, который уменьшает риск судебных споров и ускоряет процесс ликвидации долгов. Для кредиторов – более предсказуемый порядок распределения активов, что может положительно сказаться на возврате долгов.

Итоги

Новый Федеральный закон № 253‑ФЗ вводит обязательный механизм выкупа долей в общей недвижимости перед открытыми торгами, фиксирует цену выкупа на уровне начальной стоимости, устанавливает пропорциональное распределение между несколькими заинтересованными совладельцами и упраздняет прежнюю практику двойного трактования судов. Закон вступит в силу с 26 июля 2027 года и будет применяться к новым процедурам банкротства, инициированным после этой даты.