Спрос на жильё в России в 2026 году: отложенные сделки и первые признаки восстановления

Спрос на жильё в России в 2026 году находится в состоянии неопределённости: значительная часть покупателей отложила сделки, ожидая снижения ипотечных ставок, но уже появляются первые сигналы к восстановлению рынка.

Отложенные сделки

По оценкам риелторов, около двадцати пяти процентов потенциальных покупателей как первичного, так и вторичного жилья в 2026 году решили отложить покупку, надеясь, что в ближайшее время ипотечные ставки снизятся. Эти отложенные решения формируют скрытый резерв спроса, который может активизироваться при изменении финансовых условий.

Снижение спроса в 2024‑2025 годах

Александр Иванов, ведущий аналитик компании «Этажи», указывает, что в 2024 году рынок вторичного жилья потерял двадцать четыре процента потенциальных покупателей из‑за высоких ипотечных ставок. В 2025 году спрос упал ещё на пять процентов, а к первой половине 2026 года восстановился лишь до уровня 2024 года. По его словам, в режиме ожидания находятся примерно от двадцати до двадцати пяти процентов покупателей, чья потребность в улучшении жилищных условий остаётся актуальной.

Новостройки тоже пострадали

Управляющий директор отделения «На Николоямской» агентства недвижимости «Миэль» Александр Москатов отмечает, что в 2026 году рынок новостроек потерял минимум четверть покупателей, а в отдельных регионах — до тридцати процентов. Основной причиной он назвал ужесточение условий семейной ипотеки, введённое в феврале 2026 года. Эти меры сделали ипотечные кредиты менее доступными для семей, что отразилось на объёмах продаж новых квартир.

Первые признаки восстановления

Главный аналитик «Циана» Алексей Попов сообщает, что часть покупателей уже возвращается на рынок. В первую очередь это те, кто ожидал закрытия депозитов с высокими ставками. По его словам, такие вклады закрываются с четвертого квартала 2025 года, и высвободившиеся средства постепенно направляются в покупку жилья, преимущественно вторичного. Это свидетельствует о том, что часть скрытого спроса начинает реализовываться, когда финансовые ресурсы становятся доступнее.

Условия для полного восстановления спроса

По мнению Александра Москатова, для возвращения ипотечных покупателей к прежним объёмам необходимо, чтобы ключевая ставка Банка России опустилась ниже десяти процентов. При таком уровне рыночные ипотечные ставки могут стабилизироваться в диапазоне одиннадцать‑двенадцать процентов, что создаст более благоприятные условия для постепенного роста спроса. Снижение ключевой ставки будет способствовать удешевлению кредитования, что, в свою очередь, может активизировать как отложенных, так и новых покупателей.

Перспективы рынка

Если ключевая ставка действительно опустится ниже десяти процентов, эксперты ожидают, что в 2027‑2028 годах спрос на жильё может вернуться к докризисным уровням. При этом важную роль сыграет не только стоимость кредитов, но и общая экономическая ситуация, уровень доходов населения и доступность ипотечных программ. Пока же рынок находится в переходном состоянии: часть покупателей уже начинает действовать, но значительная доля всё ещё находится в режиме ожидания, что делает прогнозы относительно динамики спроса достаточно осторожными.

Таким образом, в 2026 году российский рынок недвижимости находится на границе между спадом и началом восстановления. Отложенные сделки, снижение спроса в предыдущие годы и ужесточение условий семейной ипотеки создали давление на рынок, однако первые признаки возвращения покупателей и возможность снижения ключевой ставки открывают путь к постепенному росту спроса в ближайшие годы.