Нотариусы, регулярно участвующие в сделках с недвижимостью, нередко сталкиваются с документальными недочётами, которые способны превратить обычную покупку в длительный юридический конфликт и привести к финансовым потерям. Ниже подробно рассматриваются наиболее распространённые ошибки и даются практические рекомендации, позволяющие их предотвратить.
Основные типичные ошибки
1. Неправильные сведения о границах в ЕГРН
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) часто фиксируются неточные данные о границах земельных участков. Иногда в реестре указано, что участок пересекается с соседним или с другим объектом, хотя на деле границы совпадают. При попытке оформить сделку с таким объектом регистрация невозможна – сначала требуется исправить запись в реестре или провести новое межевание, подтверждённое кадастровой картой.
2. Ошибки в кадастровой стоимости
Технические неточности в документах могут привести к многократному завышению кадастровой стоимости недвижимости. Неправильные данные передаются в Росреестр, что влечёт за собой завышенные налоговые платежи и усложняет процесс регистрации прав собственности. Часто причина – устаревшие сведения о площади, типе здания или его назначении.
3. Проблемы с соглашениями о долях, приобретёнными за счёт материнского капитала
При использовании материнского капитала часто возникают ошибки в расчёте долей совладельцев. Неправильно определённые размеры долей могут стать причиной споров между совладельцами, затруднить последующую продажу или переоформление. Ошибки возникают, когда не учитывается, какая часть стоимости покрывается капиталом, а какая – собственными средствами.
4. Составление соглашений в простой письменной форме
В простых письменных договорах нередко упускают одного из членов семьи – например, взрослого ребёнка от предыдущего брака. Отсутствие полного перечня собственников делает документ недействительным и требует его исправления. Нотариальное удостоверение гарантирует, что в договоре указаны все законные совладельцы.
5. Неоформленные права на постройки
Собственники часто забывают зарегистрировать свои права на здания и сооружения, расположенные на земельном участке. В результате в договоре купли‑продажи указана постройка, а в ЕГРН её нет. По закону землю можно отчуждать только вместе со всеми находящимися на ней строениями, если они принадлежат одному владельцу. Если объект существует, его необходимо включить в договор; если он снесён – снять с кадастрового учёта.
Как избежать ошибок
- Тщательно проверяйте актуальность данных в ЕГРН перед подписанием сделки, включая границы, площадь и наличие построек.
- При использовании материнского капитала привлекайте квалифицированных специалистов для точного расчёта долей и правильного отражения их в договоре.
- Оформляйте все соглашения в нотариальной форме, гарантируя включение в документ всех потенциальных совладельцев, включая детей от предыдущих браков.
- Регулярно обновляйте сведения о построениях в реестре, внося изменения при строительстве новых объектов или их сносе.
- При обнаружении несоответствий в кадастровой стоимости обращайтесь в Росреестр для корректировки данных до завершения сделки.
Соблюдение перечисленных рекомендаций существенно снижает риск юридических конфликтов, ускоряет процесс регистрации недвижимости и защищает интересы всех участников сделки.