В последние годы рынок коммерческой недвижимости в России претерпевает заметные изменения. Особый интерес представляют крупные города‑миллионники, где сосредоточена значительная часть потребительского спроса. Ниже рассмотрены ключевые показатели динамики традиционных торговых центров (ТЦ) и торгово‑развлекательных комплексов (ТРЦ) за период 2023‑2026 годов, а также прогнозы развития отрасли.
Общее состояние рынка в 2023‑2024 годах
С начала сентября 2023 года в городах‑миллионниках наблюдается сокращение количества традиционных ТЦ. Их число уменьшилось на четыре процента и составило 2 600 объектов. Одновременно сегмент ТРЦ демонстрирует рост: количество площадок увеличилось на шесть процентов, превысив четыреста единиц.
Новые площади и их распределение
За первое полугодие 2024 года в России введено около 94 000 м² новых торговых площадей. Наибольшая доля новых объектов сосредоточена в столице – в Москве открыто от сорока до сорока пяти тысяч квадратных метров. Ожидается, что к концу года завершатся текущие строительные проекты, а также начнётся переориентация на более компактные районные форматы.
Вакантность: волнообразные изменения
Уровень свободных площадей в торговых центрах демонстрирует характерные колебания. В 2023 году вакантность составляла около восьми процентов. На фоне активного расширения брендов в 2024‑2025 годах показатель упал до пяти процентов, однако к середине 2026 года вновь вырос до семи процентов. Прогнозируется, что к концу 2026 года вакантность может достичь девяти процентов.
Наибольшую скорость опустошения показывают объекты старше девяти лет – их арендные площади освобождаются быстрее, чем у более новых комплексов.
Факторы, влияющие на динамику
- Рост онлайн‑торговли, который оттягивает часть потребителей от традиционных офлайн‑форматов.
- Изменение потребительских предпочтений в сторону более гибких и многофункциональных пространств.
- Экономическая неопределённость, влияющая на решения арендаторов о расширении или сокращении площадей.
- Увеличение конкуренции со стороны специализированных районных форматов, предлагающих более удобный доступ для жителей соседних микрорайонов.
Перспективы развития отрасли
Основные направления, которые могут стабилизировать рынок и снизить уровень вакантности в долгосрочной перспективе, включают:
- Завершение уже запущенных строительных проектов и их ввод в эксплуатацию.
- Переориентацию на компактные районные форматы, которые лучше отвечают текущим запросам жителей.
- Модернизацию существующих ТЦ: обновление инфраструктуры, внедрение цифровых сервисов, расширение зоны развлечений и общественных пространств.
- Развитие гибких арендных моделей, позволяющих привлекать малый и средний бизнес.
Эти меры способны не только удержать текущих арендаторов, но и привлечь новые бренды, заинтересованные в присутствии в крупных городах. В результате рынок может перейти от фазы сокращения к фазе устойчивого роста, где традиционные ТЦ будут сосуществовать с более динамичными ТРЦ и районными торговыми площадками.
Заключение
Сокращение количества традиционных торговых центров в миллионниках России сопровождается ростом торгово‑развлекательных комплексов и активным вводом новых площадей. Несмотря на временное снижение вакантности, к 2026 году ожидается её рост, что подчёркивает необходимость адаптации форматов к меняющимся условиям рынка. Завершение текущих проектов, переориентация на более компактные форматы и модернизация уже работающих центров представляются ключевыми стратегиями, способными обеспечить стабильность и развитие отрасли в ближайшие годы.