Верховный Суд России вынес определение № 307‑ЭС26‑5225 по делу № А13‑1530/2025, в котором подтвердил законность приостановления регистрации перехода права собственности на квартиру, если в сделке участвует доля несовершеннолетнего и отсутствует нотариальное удостоверение.
Судебное решение и его значение
Определение Верховного Суда закрепило практику, согласно которой любые операции с недвижимостью, в том числе продажа части квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, требуют обязательного нотариального оформления. Без нотариального акта переход права считается недействительным, а регистрация в Росреестре приостанавливается.
Нотариальное удостоверение как обязательное условие
Суд подчеркнул, что нотариальное удостоверение – не просто формальная процедура, а необходимый юридический фильтр. Нотариус проверяет законность сделки, наличие согласия законных представителей ребёнка и соответствие всех условий требованиям законодательства. Это гарантирует, что интересы несовершеннолетних не будут нарушены.
Приоритет защиты прав детей над банкротным законодательством
В решении отмечено, что специальные нормы, направленные на защиту прав несовершеннолетних, имеют безусловный приоритет перед механизмами банкротного процесса. Даже в случае банкротства должника суд будет ставить интересы ребёнка выше требований кредиторов.
Почему нотариальное удостоверение – не бюрократический барьер
По мнению судей, нотариальное удостоверение служит гарантией законности и защиты интересов несовершеннолетних, а не препятствием для сделок. Нотариус, проверяя документы, обеспечивает, что продажа или иное отчуждение доли не нарушит прав ребёнка и соответствует всем требованиям закона.
Практические последствия для участников рынка
Для продавцов, покупателей и кредиторов данное решение влечёт за собой необходимость тщательной проверки наличия нотариального акта при любой сделке, где участвует доля несовершеннолетнего. Игнорирование этого требования может привести к приостановке регистрации, а значит, к невозможности реализовать права собственности до устранения нарушений.
Итоги
- Любая продажа доли недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, обязана быть нотариально удостоверена.
- При отсутствии нотариального акта регистрация перехода права приостанавливается.
- Защита прав детей стоит выше требований банкротного законодательства.
- Нотариальное удостоверение служит гарантией законности и защиты интересов несовершеннолетних.