Аналитики Vysotsky Estate провели исследование, сравнив динамику цен на квартиры в домах, построенных до 2016 года, с общероссийской инфляцией и доходностью банковских вкладов за пятилетний период с июля 2021 по июль 2026 года. Выяснилось, что даже при заметном номинальном росте стоимости жилья, реальная покупательная способность собственников старого фонда снизилась.
Методика исследования
Для анализа было отобрано 16 районов, где доля новостроек минимальна. В расчёт включали не только изменение цены за квадратный метр, но и сопутствующие расходы: ремонт, содержание, простой и издержки при продаже без учёта арендного дохода. По характеру застройки районы разделили на три группы.
Группы старого фонда
- массовый старый фонд: Северное Тушино, Бабушкинский, Выхино‑Жулебино, Лосиноостровский, Северное Чертаново, Новокосино, Тёплый Стан, Ясенево, Капотня;
- реновационный фонд: Гольяново, Люблино, Перово, Нагорный;
- престижный старый фонд: Проспект Вернадского, Таганский, Якиманка.
Ключевые цифры
За указанный период инфляция составила около 50,7 %, а номинальная доходность банковских депозитов – 83,1 %. Все три группы старого фонда продемонстрировали рост цен в рублях, однако ни одна из них не превзошла инфляцию.
- массовый фонд потерял 8,8 % покупательной способности;
- реновационный фонд – 10,3 %;
- престижный фонд – 12,6 %.
Как распределились потери по районам
В группе массового фонда наибольшее обесценивание зафиксировано в Бабушкинском районе. Реальная стоимость квартиры упала на 11,2 % при номинальном росте цены квадратного метра до 285 000 ₽ (+33,8 %). Лучший результат показал район Выхино‑Жулебино: реальное снижение составило 4,9 %, а цена за квадратный метр достигла 258 000 ₽ (+43,3 %).
Среди престижных районов самым слабым оказался Таганский район. Здесь реальная цена упала на 15,5 %, несмотря на рост до 419 000 ₽ за квадратный метр (+27,4 %).
Что это значит для инвесторов
Возьмём условную квартиру площадью 60 м² в средней массовой корзине. В июле 2021 её стоимость составляла около 11,9 млн ₽. К июлю 2026 годом цена выросла до 16,4 млн ₽, что дало номинальную прибыль примерно 4,5 млн ₽. Чтобы сохранить покупательную способность, цена должна была достичь около 17,9 млн ₽. При том же сроке банковский депозит принёс бы около 21,8 млн ₽. Разрыв между доходностью квартиры и депозитом составил примерно 5,4 млн ₽.
Таким образом, использование квартир старого жилого фонда Москвы в качестве пассивного инструмента сохранения капитала оказывается менее выгодным, чем традиционные банковские вклады. Инвесторам следует учитывать не только номинальный рост цен, но и реальные потери покупательной способности, а также сопутствующие расходы, связанные с обслуживанием недвижимости.
Выводы
1. За пять лет цены на квартиры в старом фонде Москвы выросли, но темпы роста не покрыли инфляцию.
2. Реальная доходность инвестиций в такие квартиры оказалась ниже, чем доходность банковских депозитов.
3. Потери покупательной способности различаются по районам, но в каждой группе они отрицательные.
4. При планировании долгосрочных вложений в недвижимость необходимо учитывать полную картину расходов и сравнивать её с альтернативными финансовыми инструментами.