Новые правила участия доноров в семейной ипотеке
С 1 октября 2026 года в действие вступил пункт л статьи 32 постановления Министерства финансов РФ, регулирующий семейную ипотеку. По новому порядку в сделку могут привлекаться третьи лица – так называемые доноры. Это граждане, у которых уже есть ребёнок, отвечающий требованиям программы, но они сами не нуждаются в ипотечном кредитовании.
Кто считается донором?
Программа определяет «основного участника сделки» как того, у кого есть целевой ребёнок. Именно этого человека называют донором. Все остальные, кто действительно нуждается в жилье и не имеет целевого ребёнка, рассматриваются как третьи лица и могут совместно с донором получать долю в квартире.
Обязанности основного покупателя (третего лица)
- Донору обязано выделить долю в праве собственности, обычно не менее шести квадратных метров. Эта доля не может быть передана, подарена или продана до полного погашения кредита.
- После завершения ипотечного периода основной покупатель должен обеспечить возврат доли донору. Оформление может быть сделано как дарение или договор купли‑продажи, однако юридически зафиксировать обязательство возврата сложно – часто это решается лишь по взаимному согласию.
- Если доля оформляется в браке, может потребоваться нотариальное согласие супруга донора.
- С 1 октября 2026 года донор обязан зарегистрироваться в приобретённом жилье и поддерживать регистрацию в течение пяти лет с момента получения права на долю. По истечении этого срока требуется оформить выписку.
Риски для донора
- После участия в программе донор теряет возможность оформить собственный льготный кредит, в том числе семейную ипотеку, пока не погасит текущий кредит и не появится новый ребёнок.
- Доля в квартире считается имуществом, поэтому донору придётся платить налог на имущество в течение всего срока кредита.
- Наличие доли может ограничить участие донора в других государственных программах и получение социальных выплат.
- Донор выступает солидарным заёмщиком и отвечает за все обязательства по кредиту так же, как основной покупатель.
Юридические нюансы
Полное погашение кредита может занять от двадцати до тридцати лет. За это время у донора могут измениться жизненные обстоятельства: болезнь, смерть, появление наследников, которые могут не захотеть передавать долю. В подобных случаях решение часто приходит через суд, что удлиняет процесс и увеличивает расходы.
Итоги
Участие в семейной ипотеке в качестве донора открывает возможность помочь родственникам или знакомым, но сопряжено с рядом финансовых и юридических ограничений. Каждый потенциальный донор должен тщательно оценить свои возможности, учесть возможные риски и принять решение, исходя из личных обстоятельств.