Суть проблемы
По данным государственных реестров, около 5,2 тысячи земельных участков, предназначенных для строительства многоквартирных домов, оказались в зонах, подверженных затоплению и подтоплению. Их совокупная кадастровая стоимость составляет 91,2 млрд рублей. Такие участки остаются пустыми, хотя спрос на новое жильё в России остаётся высоким.
Законодательный контекст
Летом президент России Владимир Путин подписал закон, который запрещает капитальное строительство на территориях, находящихся в зонах риска затопления. По итогам сентября объём ввода нового многоквартирного жилья сократился до 3 млн м² – это на 25 % меньше, чем в аналогичный период прошлого года. По оценкам экспертов, под новые ограничения уже попали 11 млн м² жилья, планируемого к вводу до конца 2026 года.
География затронутых участков
Из общего числа проблемных земель 2,5 тыс. находятся в зонах затопления, а 2,7 тыс. – в зонах подтопления. Наибольшая концентрация участков в зоне затопления наблюдается вблизи региональных столиц: 183 участка расположены в радиусе 30 км от Махачкалы, 116 – от Уфы, 107 – от Тюмени.
В зонах подтопления лидируют три региона:
- Краснодарский край – 335 участков;
- Ханты‑Мансийский автономный округ – 210 участков;
- Оренбургская область – 191 участок.
Реакция застройщиков
Девелоперские компании находятся в ожидании принятия подготовленного постановления, которое должно скорректировать действующий запрет. По их мнению, при условии применения инженерных мер защиты – строительства дамб, подсыпки грунта и других технологий – возможно продолжить работу над проектами без нарушения закона.
Перспективы изменения нормативов
Минстрой России совместно с Минприроды и другими ведомствами разрабатывают проект акта, который позволит завершить строительство объектов, начатых до вступления в силу запрета, при условии реализации инженерных защитных мероприятий. Кроме того, планируются изменения в Водный кодекс, направленные на упрощение процедуры изменения и отмены границ зон риска, сокращение сроков принятия решений и уменьшение ширины зон затопления – с 50 м до 20 м.
Для участков, права на которые возникли до 4 августа 2026 г., предусмотрено снятие ограничений на возведение жилья, что может открыть значительный объём земли для застройки.
Что ожидает рынок жилья
Эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы регулирование строительства в проблемных зонах станет более гибким. Ожидается снижение количества «застрявших» проектов, ускорение ввода нового жилья в эксплуатацию и, как следствие, частичное смягчение давления на рынок недвижимости.