Пустующие квартиры стали заметным фактором на российском рынке жилья. Эксперты изучили, сколько жилой площади простаивает, создаёт ли это дисбаланс и какие меры могут вернуть такие помещения в оборот.
Финансовая нагрузка на управляющие компании
Елена Семинихина, директор по сервису ГК «Комфорт», отмечает, что формально отсутствие жильцов не считается проблемой, но на практике такие квартиры могут стать финансовым бременем. Расходы на содержание дома возникают независимо от того, живёт владелец в квартире или нет, а плата за обслуживание и ремонт начисляется всем собственникам.
«Отсутствие жильцов не освобождает от обязательных платежей, а значит, пустая квартира становится источником дополнительных расходов», – говорит Елена Семинихина.
Непроданные квартиры в новостройках
До их реализации расходы несёт застройщик. Если срок реализации превышает плановый, затраты могут выйти за пределы финансовой модели проекта. После ввода дома в эксплуатацию нагрузка усиливается: объект требует полного обслуживания, а часть квартир остаётся непроданной. Для управляющей компании расчёт содержания производится исходя из всей площади дома, поэтому исключить непроданные метры из бюджета невозможно.
Экономика дома при высокой доле незаселённых квартир
Формально обязательства по оплате содержания не меняются, однако в домах с большим числом пустых квартир усиливается проблема дебиторской задолженности. Владельцы, не проживающие в квартире, реже используют приложение управляющей компании, не следят за уведомлениями и часто задаются вопросом: «Я здесь не живу – почему должен платить?». По оценкам, средний уровень дебиторской задолженности в Москве сейчас составляет около шести процентов, что на два процентных пункта выше, чем годом ранее. Это приводит к дополнительным расходам на работу с должниками, судебные процедуры и привлечение юристов.
Кто несёт расходы за общедомовое имущество
Обязанность участвовать в расходах сохраняется за всеми собственниками, независимо от их фактического проживания. Дом необходимо обслуживать полностью: нельзя откладывать ремонт лифта или инженерных систем до получения ста процентов платежей. Поэтому управляющая компания учитывает как расходы на работу с задолженностью, так и риск недополучения средств.
Оценка доли незаселённых квартир
Управляющая компания может приблизительно определить долю пустых квартир, опираясь на косвенные признаки и данные эксплуатации. Точная оценка невозможна: невозможно с уверенностью установить, живёт ли человек постоянно, временно отсутствует или использует квартиру эпизодически. Такие данные подходят лишь для внутренней аналитики и не могут служить официальным подтверждением.
Вывод
Проблема пустых квартир требует от девелоперов закладывать резерв на содержание непроданных помещений уже на этапе планирования, а от управляющих компаний – учитывать дополнительные расходы, связанные с дебиторской задолженностью и обслуживанием дома в условиях низкой заселённости.