Вопрос, который часто задают покупатели новостроек
Многие потенциальные владельцы квартир в новостройках задаются простым, но важным вопросом: если обратиться к застройщику напрямую, без участия риелтора, можно ли сэкономить за счёт неуплаченной агентской комиссии? На первый взгляд кажется, что часть этих средств могла бы перейти к покупателю.
Как формируются цены на квартиры в новостройках
Застройщики включают в стоимость недвижимости все планируемые расходы. Это затраты на строительство, стоимость земельного участка, налоги, а также предполагаемые выплаты агентам. Все эти суммы распределяются равномерно по всем лотам проекта, поэтому конечная цена квартиры фиксирована независимо от того, кто её покупает – через риелтора или напрямую.
Мнение представителя крупного девелопера
Вячеслав Приймак, вице‑президент по маркетингу и продажам группы «Эталон», пояснил: «Компания изначально закладывает расходы на агентские комиссии в общую стоимость недвижимости и равномерно распределяет их на все лоты. Получается, что для конечного покупателя цена одинакова, независимо от того, пришёл он сам или через агента. Когда клиент приходит напрямую, компания не тратится на комиссию, но это не означает, что у неё появилась «свободная» маржа, которую можно раздать на любые нужды. Основная наценка покрывает себестоимость строительства, поправку на риски и другие операционные затраты. Даже если комиссия не выплачивается, это не создаёт дополнительного свободного денежного потока, который можно произвольно отдать клиенту. Прибыль формируется после покрытия всех издержек».
Почему «свободной» маржи нет
Отсутствие выплаты агенту не освобождает застройщика от расходов, уже заложенных в цену. Маржа, необходимая для окупаемости проекта, остаётся прежней, а любые попытки её уменьшить без изменения остальных параметров могут привести к финансовому дисбалансу.
Риски введения индивидуальных скидок
Если девелопер начнёт предоставлять скидки только тем, кто обращается напрямую, это создаст прецедент. Другие покупатели, узнав о такой практике, могут потребовать аналогичных условий, что приведёт к конфликтам, обвинениям в непрозрачном ценообразовании и потенциальным юридическим спорам.
Что реально может помочь покупателю
- Тщательно изучать условия проекта и сравнивать цены в разных новостройках;
- Выявлять официальные акции и программы лояльности, объявляемые застройщиком;
- При необходимости вести переговоры с застройщиком, опираясь на рыночные данные, но без ожидания «автоматической» скидки за отсутствие посредника.
Итоги
Прямое обращение к девелоперу не гарантирует снижения цены, поскольку агентские комиссии уже учтены в стоимости квартиры. Снижение цены возможно лишь в рамках официальных акций или при индивидуальном согласовании условий, но такие случаи редки и требуют осторожного подхода.