Введение
После отмены массовой льготной ипотеки, роста рассрочек и высокой ключевой ставки покупка квартиры в новостройке всё чаще сопровождается сомнениями. Возникает вопрос: какие из этих сомнений обоснованы, а какие превратились в мифы?
Экспертный взгляд
В рамках нового спецпроекта делится мнением Анатолий Огарков, генеральный директор курортного комплекса «Сансара» в Крыму.
Часто встречающиеся страхи покупателей новостроек
На рынке высокобюджетной недвижимости ипотека уже не является определяющим фактором, в первую очередь из‑за отсутствия доступных специализированных программ кредитования. При появлении льготной ипотеки, адаптированной под инвестиционную курортную недвижимость, её влияние на решение о покупке могло бы стать ключевым. Такое финансирование позволило бы существенно повысить инвестиционную привлекательность объектов, улучшить финансовую модель для покупателей и снизить порог входа в сегмент.
Тем не менее инвесторы продолжают оценивать перспективы доходности, востребованность объекта на рынке аренды и его долгосрочную ликвидность. Основной страх – попасть в проект, который не сможет конкурировать на рынке и не обеспечит заявленную капитализацию и операционный доход.
Обоснованные страхи и мифы
По мнению Огаркова, обоснованным остаётся страх перед проектами без профессионального управления и без чёткой бизнес‑модели. В Крыму, особенно в курортных локациях, доходность напрямую зависит от качества сервиса, загрузки и грамотной эксплуатации. Объекты, находящиеся под управлением профессиональных операторов, показывают значительно более высокую загрузку и доходность, чем те, которые сдаются самостоятельно.
Мифом же является убеждение, что в Крыму невозможно получить прогнозируемую доходность. По данным рынка, в качественных курортных комплексах доходность может достигать десяти‑пятнадцати процентов годовых, а в премиальных проектах – до четырнадцати‑восемнадцати процентов, особенно если инвестор входит на ранней стадии строительства и получает капитализацию в процессе реализации проекта.
Самый сильный барьер, мешающий покупке
Самым тяжёлым барьером остаётся страх ошибки в выборе локации и формата актива. Инвестор понимает, что в сегменте высокобюджетной недвижимости цена ошибки значительно выше. Крымский рынок неоднороден: в одних районах премиум‑сегмент уже сформирован, в других – только зарождается.
Например, на западном побережье полуострова, в городе Саки, низкобюджетный сегмент ещё формируется. Здесь важно выбирать проекты с прозрачной структурой, качественной инфраструктурой и профессиональным оператором. Для инвестора ключевым фактором становится не цена входа, а качество проекта, наличие профессионального управления и понятная модель доходности. При их наличии страх уходит, и решение принимается на основе цифр и прогнозов, а не сомнений.
Итоги
Ипотека перестала быть главным страхом, однако инвесторы продолжают беспокоиться о правильности выбора локации и надёжности управления. Профессиональный оператор и чёткая бизнес‑модель способны снять большинство опасений и обеспечить стабильную доходность.