Суть законопроекта
Минэкономразвития представил законопроект, направленный на ликвидацию массового квазижилья — апартаментов, выдаваемых за гостиницы. Проект уже находится на этапе общественного обсуждения и предполагает существенные изменения в правилах долевого строительства.
Ключевые положения
По схеме долевого участия разрешается возводить только:
- многоквартирные дома;
- индивидуальные дома в поселках;
- таунхаусы;
- гаражи с машино-местами;
- гостиницы, соответствующие разрабатываемому гостиничному закону.
На земельных участках, отведённых под туристическую инфраструктуру, строительство с привлечением дольщиков будет возможно лишь в рамках новых норм.
Отель и апартаменты: в чём разница
Закон требует, чтобы застройщик в проектной декларации и в договоре долевого участия (ДДУ) указывал оператора гостиницы, с которым заключён договор. Оператор должен соответствовать установленным требованиям и быть включён в реестр, который создадут власти. Кроме того, в ДДУ необходимо указать категорию отеля — допускаются только от три звёзд и выше.
Ограничения для собственников
В ЕГРН будет внесено обременение, запрещающее использовать помещения для постоянного проживания или иных целей, не связанных с гостиничными услугами. Запрещается передавать недвижимость во временное владение или пользование третьим лицам без участия гостиничного оператора. То есть собственник не сможет ни проживать в квартире, ни сдавать её в аренду самостоятельно.
Сроки вступления в силу
Закон планируется принять к марту 2028 года. Он будет действовать и для уже построенных объектов: с марта 2030 года под управлением гостиничных операторов должны оказаться и ранее построенные апартаменты, где отдельные квартиры находятся в частной собственности. На их владельцев также распространяется запрет на постоянное проживание и самостоятельную аренду.
Влияние на рынок недвижимости
Модель создания апартаментов на землях, предназначенных для гостиничной деятельности, будет закрыта. Строить апартаменты всё ещё можно, но уже не под предлогом жилой недвижимости. Ожидается, что квазижилье уступит место либо классическим жилым проектам, либо настоящим гостиницам с оператором. В последнем случае собственник получает инвестиционный инструмент — номер в управляемом гостиничном фонде.
Конституционный суд в феврале 2026 года подтвердил, что в апартаментах можно временно регистрироваться, но статус постоянного жилья им не присваивается. Новый закон не меняет этот статус, однако запрещает схему, при которой застройщик получает землю и льготы под гостиницу, а фактически продаёт квазижилье без социальной инфраструктуры и гостиничного сервиса.
Итоги
Апартаменты, выдаваемые за жильё, будут регулироваться как нежилые помещения. Владельцы получат ограниченные права: только использование в рамках гостиничной деятельности. Закон может быть скорректирован в сторону смягчения, но базовый принцип — отделить гостиничную и жилую функции — останется.