С 1 октября вступили в силу новые правила семейной ипотеки, которые зависят от количества детей в семье и от региона проживания. Эти изменения способны существенно повлиять как на спрос на жильё, так и на финансовую стратегию застройщиков.
Изменения в процентных ставках и суммах кредитов
Для Москвы, Санкт‑Петербурга, Московской и Ленинградской областей ставка теперь варьируется от четырёх до двенадцати процентов годовых. В остальных регионах диапазон составляет от двух до десяти процентов годовых. Помимо этого, пересмотрены максимальные суммы кредитов, доступные для покупки жилья, что делает условия менее однородными по стране.
Как изменится спрос?
По словам директора по аналитике Инго Банка Василия Кутіна, самым уязвимым окажется сегмент льготной ипотеки для семей с одним ребёнком. Сейчас он составляет около шестидесяти‑пятидесяти процентов всех выдач. Ожидается, что объём выдач в этом сегменте сократится в два‑три раза, а общий объём продаж упадёт на сорок‑пять процентов.
Семьи с двумя и более детьми, как правило, не располагают достаточными средствами для первоначального взноса, поэтому они не смогут компенсировать падение продаж. В результате основной рычаг стимулирования спроса на массовое жильё потеряет силу, и застройщикам придётся искать альтернативные инструменты – рассрочки и субсидирование ставок.
Экспертный взгляд
Елена Бобровская, ведущий аналитик Циана, отмечает, что новые правила оказались жёстче, чем ожидали участники рынка, и делают программу менее доступной для большинства потенциальных заемщиков. По её оценкам, продажи новостроек по семейной ипотеке могут сократиться минимум на треть, что станет серьёзным ударом по застройщикам. Частичный рост спроса, вызванный снижением ключевой ставки ЦБ, лишь частично компенсирует эту потерю.
Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи», добавляет, что девелоперам придётся адаптироваться к новым условиям, разрабатывать новые механизмы стимулирования, многие из которых попадают под ограничения Центробанка. Сочетание высокой ключевой ставки и низкого наполнения эскроу‑счётов увеличит финансовую нагрузку на застройщиков.
Валерия Попова, старший аналитик инвесткомпании «Риком‑Траст», считает, что частичная компенсация объёмов может быть достигнута через рассрочки от застройщиков, программы трейд‑ин и переориентацию на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), однако это не заменит массовый спрос.
Фёдор Выломов, гендиректор рейтингового агентства строительного комплекса, прогнозирует смещение акцента спроса в сторону ИЖС, где с 1 октября сохраняется фиксированная ставка шесть процентов независимо от количества детей и региона. Особенно эта тенденция может проявиться вблизи крупных городов.
Краткосрочный эффект
По мнению Кутіна, в последние дни сентября ожидается всплеск заявок, так как многие россияне постараются оформить ипотеку по прежним, более мягким условиям, пока они ещё действуют.
Перспективы для застройщиков
С учётом новых ставок и ограничений, застройщикам придётся усиливать работу с финансовыми инструментами: предлагать более гибкие схемы рассрочки, использовать субсидии от региональных программ и активнее привлекать частные инвестиции. Кроме того, рост интереса к ИЖС может стать новым драйвером развития рынка, особенно в регионах, где спрос на массовое жильё снижается.