Текущая система налогообложения недвижимости
В настоящее время налог на доходы, полученные от продажи жилой недвижимости, фиксирован и делится на две категории. При получении дохода до двух с половиной миллионов рублей включительно применяется ставка в тринадцать процентов. Если сумма превышает этот порог, налоговая ставка повышается до пятнадцати процентов. Такая простая схема действует уже несколько лет и не учитывает совокупный доход налогоплательщика.
Новая инициатива Министерства финансов
В рамках проекта закона об изменениях в налоговой системе, подготовленного Министерством финансов, планируется ввести прогрессивную шкалу налога на доходы физических лиц (НДФЛ) к доходам от продажи недвижимости. По предложению Минфина, выручка от продажи будет учитываться вместе с другими видами доходов — заработной платой, дивидендами, арендой и пр. — и облагаться по общей прогрессивной шкале, действующей в России.
Предлагаемая прогрессивная шкала
- до 2,4 млн руб. — 13 %
- от 2,4 млн руб. до 5 млн руб. — 15 %
- от 5 млн руб. до 20 млн руб. — 18 %
- от 20 млн руб. до 50 млн руб. — 20 %
- более 50 млн руб. — 22 %
Таким образом, если совокупный годовой доход налогоплательщика, включающий прибыль от продажи недвижимости, попадает в более высокие диапазоны, ставка налога будет выше, чем текущие 13–15 %.
Последствия для налогоплательщиков
Новая система изменит способ расчёта налога при продаже недвижимости. Вместо отдельного фиксированного налога налог будет рассчитываться исходя из общей суммы доходов за год. Это значит, что владельцы дорогой недвижимости, получающие значительные доходы от аренды, инвестиций или высоких зарплат, могут столкнуться с повышением налоговой нагрузки. Для тех, чей совокупный доход превышает пять миллионов рублей в год, ставка поднимется до восемнадцати процентов, а при доходе более двадцати миллионов — до двадцати процентов и выше.
Ключевые даты и дальнейшие шаги
Проект закона готовится к обсуждению в 2026 году. Ожидаемое вступление в силу — первое января 2027 года. После публикации проекта в официальных источниках последует период публичных слушаний, где эксперты, представители бизнеса и граждане смогут высказать свои замечания.
Что стоит учитывать инвесторам
Планируемые изменения потребуют более тщательного финансового планирования. При расчёте выгодности сделки с недвижимостью необходимо учитывать не только цену покупки и продажи, но и потенциальный рост совокупного дохода, который может привести к переходу в более высокую налоговую категорию. Инвесторам рекомендуется заранее оценить, как новые ставки отразятся на чистой прибыли, и при необходимости скорректировать стратегию — например, распределить продажи по нескольким налоговым периодам или использовать налоговые вычеты, предусмотренные законодательством.
В целом, если закон будет принят, налоговая нагрузка на владельцев недвижимости может существенно возрасти, особенно для тех, чей годовой доход превышает пять миллионов рублей. Это создаст новые условия для рынка недвижимости и потребует от участников более продуманного подхода к сделкам.