В конце 2023 года в России приняты поправки к федеральному закону №299‑ФЗ, которые существенно расширяют инструменты города‑федерала в сфере долевого строительства. Основные изменения касаются Московского фонда реновации – ключевого игрока в реализации программы обновления жилого фонда столицы.
Что изменилось?
Согласно новому законодательству, фонд получил право заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) без обязательного открытия эскроу‑счётов. При этом условие остаётся строгим: такой договор может быть заключён только в том случае, если фонд планирует выкупить весь объект целиком у стороннего застройщика, то есть полностью приобрести готовый или находящийся в стадии строительства многоквартирный дом.
Ограничения и контрольные механизмы
Новые правила вводят важное ограничение – переуступка прав по заключённым договорам запрещена до получения официального разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов. Это требование направлено на то, чтобы избежать спекуляций с правами на доли в объекте и гарантировать, что фонд действительно завершит строительство и сдаст жильё в эксплуатацию.
Зачем это нужно?
Главная цель реформы – усилить способность города выполнять обязательства по программе реновации, которая охватывает более 200 000 квартир в Москве. По оценкам экспертов, отказ от обязательного использования эскроу‑счётов может снизить себестоимость строительства на 10‑20 %. Сокращение расходов, в свою очередь, позволяет ускорить завершение проектов и уменьшить финансовую нагрузку на бюджет.
Экономический смысл отказа от эскроу‑счетов
- Эскроу‑счёт требует заморозки части средств дольщиков до завершения строительства, что увеличивает административные издержки.
- Отсутствие необходимости открывать отдельный счёт упрощает финансовые потоки и ускоряет процесс передачи средств между участниками проекта.
- Снижение затрат на обслуживание эскроу‑счётов напрямую отражается на стоимости строительства, позволяя сократить цены на готовое жильё.
Перспективы для застройщиков и дольщиков
Для застройщиков новые правила открывают возможность более гибкого взаимодействия с фондом. При условии полного выкупа проекта фондом застройщик получает гарантированный покупатель, что снижает риски недостройки. Для дольщиков выгода проявляется в ускорении сроков ввода домов в эксплуатацию и потенциальном снижении стоимости квартиры за счёт экономии на финансовых услугах.
Возможные риски и вопросы регулирования
Несмотря на очевидные преимущества, эксперты указывают на ряд вопросов, требующих внимательного контроля:
- Необходимость строгого мониторинга соблюдения условия полного выкупа, чтобы избежать частичных сделок, которые могут подорвать цель реформы.
- Контроль за качеством строительства, поскольку отсутствие эскроу‑счёта уменьшает финансовый рычаг, который традиционно использовался для обеспечения выполнения обязательств застройщика.
- Потенциальные юридические споры, связанные с переуступкой прав после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Заключение
Поправки к закону №299‑ФЗ предоставляют Московскому фонду реновации новые инструменты для ускорения и удешевления реализации программы обновления жилого фонда. Условие полного выкупа проекта и запрет на переуступку прав до ввода в эксплуатацию создают баланс между гибкостью финансовых операций и необходимостью контроля качества строительства. Ожидается, что в ближайшие годы эти изменения помогут реализовать значительную часть запланированных реновационных проектов, снизив финансовую нагрузку как на бюджет, так и на будущих владельцев квартир.