Что изменилось в 2026 году
В первой половине 2026 года часть индивидуальных предпринимателей, сдающих коммерческую недвижимость в аренду, получила официальные уведомления о снятии с упрощённой системы налогообложения (УСН) и начислении штрафных санкций. Причина отказа от УСН оказалась не только превышением объёма выручки, но и превышением установленного порога остаточной стоимости основных средств.
Лимит стоимости имущества и его последствия
Для 2026 года законодательством установлен максимальный порог остаточной стоимости имущества – 218 млн рублей. Если совокупная остаточная стоимость всех объектов, находящихся в собственности ИП, превышает эту сумму, предприниматель автоматически теряет право применять УСН. Последствия перехода на общую систему налогообложения включают:
- Налог на добавленную стоимость – 22 %
- Налог на доходы физических лиц – 22 % для резидентов и 30 % для нерезидентов
Утрата права на УСН вступает в силу с начала квартала, в котором был зафиксирован факт превышения лимита, а не с момента получения уведомления.
Почему возникает проблема
Большинство ИП, работающих в сфере аренды коммерческой недвижимости, не ведут полноценный бухгалтерский учёт и не рассчитывают остаточную стоимость основных средств. Министерство финансов неоднократно подчёркивало, что расчёт остаточной стоимости – прямая обязанность предпринимателя. Данная позиция подтверждена решениями Верховного Суда и практикой арбитражных судов.
Пример расчёта
Возьмём условный пример. У предпринимателя два объекта: склад и офис, совокупная остаточная стоимость которых составляет 180 млн рублей. Он работает на УСН «доходы», уплачивая налог в размере 6 % и не привлекает бухгалтера. При покупке торгового помещения за 60 млн рублей общая стоимость портфеля возрастает до 240 млн рублей, что превышает установленный лимит в 218 млн рублей. В результате ИП теряет право на УСН, а все налоги пересчитываются с начала квартала, в котором произошло превышение.
Опасность дробления бизнеса
Некоторые предприниматели пытаются обойти лимит, разделяя объекты между родственниками, создавая ООО на УСН или открывая закрытый паевой инвестиционный фонд. Такие схемы работают лишь в том случае, если у новых юридических лиц полностью разрываются финансовые и управленческие связи с первоначальным ИП. Если сохраняются общие сотрудники, единая отчётность, совместные договоры, а также потоки денежных средств, налоговые органы рассматривают такие действия как искусственное дробление бизнеса. В результате могут возникнуть недоимки, пени и штрафные санкции.
Практические рекомендации предпринимателю
- Перед покупкой каждого нового объекта тщательно пересчитывайте остаточную стоимость всего портфеля, а не только прогнозируемую выручку.
- Оценивайте налоговый риск заранее – это самый предсказуемый риск, который можно проверить самостоятельно без привлечения сторонних экспертов.
- Не меняйте структуру владения только ради получения налоговой выгоды, если это приводит к искусственному разделению бизнеса.
Итог
Контроль за остаточной стоимостью основных средств стал ключевым условием сохранения упрощённого режима налогообложения для ИП, сдающих в аренду коммерческую недвижимость. Игнорирование этого требования приводит к потере УСН и значительным налоговым обязательствам, которые могут существенно ударить по финансовой стабильности бизнеса.