Вводная часть
В августе 2026 года Федеральная налоговая служба (ФНС) официально разъяснила порядок налогообложения объектов недвижимости, построенных за счёт средств дольщиков, но ещё не переданных им в собственность. Это разъяснение стало результатом инициативы общественной организации НОСТРОЙ, выступившей в марте того же года с предложением защитить интересы застройщиков.
Контекст и причины обращения
Управление Федеральной налоговой службы Новосибирской области требовало от застройщиков уплаты налога на прибыль по объектам, построенным на средства дольщиков, даже если эти объекты ещё не были введены в эксплуатацию и не находились в собственности покупателей. По мнению налоговых органов, такие объекты следует рассматривать как «безвозмездно полученное имущество», что влекло за собой обязательство начислять налог на прибыль после ввода в эксплуатацию.
Инициатива НОСТРОЙ
В марте 2026 года НОСТРОЙ, объединяющее интересы застройщиков и дольщиков, направило официальное обращение в ФНС с требованием уточнить правовой статус средств, полученных от дольщиков, и порядок их налогообложения. Организация аргументировала, что средства дольщиков представляют собой целевое финансирование, а не обычный доход застройщика.
Позиция ФНС до разъяснения
До получения официального разъяснения налоговая служба трактовала такие объекты как имущество, полученное безвозмездно, и, соответственно, обязывала застройщиков начислять налог на прибыль после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Эта позиция создавала финансовую нагрузку на застройщиков, которые уже инвестировали значительные средства в строительство.
Разъяснение ФНС от 18 августа 2026 года
18 августа 2026 года ФНС России направила письмо № СД-36-3/7091@, в котором подтвердило позицию, выдвинутую НОСТРОЙ. В разъяснении указано следующее:
- Имущество, построенное за счёт средств дольщиков, не подлежит налогообложению налогом на прибыль.
- Средства дольщиков рассматриваются как целевое финансирование в соответствии со статьёй 251 Налогового кодекса Российской Федерации.
Юридическая основа: статья 251 НК РФ
Статья 251 Налогового кодекса РФ определяет целевое финансирование как средства, полученные от физических или юридических лиц для реализации конкретного проекта, и устанавливает особый порядок их учёта. Согласно этой статье, такие средства не являются доходом получателя и, следовательно, не образуют налоговую базу для налога на прибыль.
Практические последствия для застройщиков
Разъяснение ФНС снимает с застройщиков обязательство уплачивать налог на прибыль по объектам, находящимся в стадии строительства, если их финансирование осуществляется за счёт дольщиков. Это приводит к следующим эффектам:
- Снижение финансовой нагрузки на застройщиков в период строительства.
- Увеличение привлекательности инвестиций в долевое строительство для потенциальных покупателей.
- Упрощение бухгалтерского учёта и планирования налоговых обязательств.
Влияние на рынок недвижимости
Ожидается, что данное разъяснение окажет положительное влияние на рынок недвижимости, особенно в регионах с активным долевым строительством. Снижение налоговой нагрузки может способствовать ускорению завершения текущих проектов и повышению доверия дольщиков к застройщикам.
Заключение
Разъяснение ФНС от 18 августа 2026 года, подтверждённое письмом № СД-36-3/7091@, официально фиксирует, что средства дольщиков являются целевым финансированием и не подлежат налогообложению налогом на прибыль. Это решение, инициированное НОСТРОЙ, устраняет прежние разногласия между налоговыми органами и застройщиками, создавая более предсказуемую правовую среду для реализации строительных проектов.