Что происходит
Налоговая служба Объединённых Арабских Эмиратов начала автоматически передавать сведения о регистраторах недвижимости Дубая и Абу‑Даби в Федеральную налоговую службу России. В рамках этой схемы в российскую базу попадает информация о всех операциях с недвижимостью, совершённых гражданами РФ, включая данные о продавце, посредниках, доверенных лицах и брокерах.
Как работает проверка
Федеральная налоговая служба фиксирует наличие счетов в банках ОАЭ, после чего запрашивает у коллег в Эмиратах подтверждения о проведённых сделках. При обнаружении продажи налоговый орган интересуется полученным доходом и уплатой налогов. Особое внимание уделяется способу оплаты: если покупка была осуществлена криптовалютой или наличными, подтвердить расходы сложнее, что повышает риск наложения налога на всю сумму сделки.
Какие суммы находятся под угрозой
Например, если квартира была приобретена за 10 млн долларов и продана за 15 млн долларов, прибыль составит 5 млн долларов. С этой суммы необходимо уплатить налог в размере от 13 % до 22 %. При отсутствии подтверждающих документов налоговая может вменить налог на всю сумму в 15 млн долларов.
Последствия для инвесторов
В настоящее время проверяются сделки, совершённые два‑три года назад, а штрафы за просрочку могут сравняться с основной суммой налога. Это создаёт серьёзный риск для инвесторов и может заставить многих отказаться от вложений в недвижимость ОАЭ. Минимальный порог для ликвидных инвестиций в Дубае составляет 200 тыс. долларов, однако российские покупатели часто приобретали студии, элитные виллы, пентхаусы и даже целые этажи, где суммы легко достигают десятков миллионов долларов.
Статистика российских покупателей
По оценкам аналитиков, россияне занимают третье место среди всех покупателей жилья в ОАЭ, их доля составляет почти 10 % от общего рынка. ОАЭ возглавляют список стран, привлекающих российских инвесторов в недвижимость. Медианный бюджет покупки составляет 300 000 евро, что эквивалентно более 28,5 млн рублей.
Что следует учитывать инвесторам
- Тщательно документировать все расходы, связанные с покупкой и продажей недвижимости.
- При возможности использовать банковские переводы вместо наличных или криптовалютных операций.
- Планировать налоговые обязательства заранее, учитывая ставку от 13 % до 22 % от прибыли.
- Следить за изменениями в законодательстве ОАЭ и России, которые могут влиять на порядок обмена информацией.
Внимательное отношение к финансовой отчётности и своевременная уплата налогов помогут снизить риск значительных финансовых потерь и сохранить привлекательность инвестиций в недвижимость ОАЭ.