С 1 октября 2026 года в России вступают в силу новые правила, позволяющие банкам повышать процентную ставку по семейному ипотечному кредиту. Ниже подробно рассматриваются ситуации, в которых происходит такое повышение, а также способы возврата льготной ставки, если они доступны.
Условия повышения ставки для договоров, оформленных до 01.10.2026
Для кредитов, заключённых до 1 октября 2026 года, ставка может быть увеличена в следующих случаях.
- До регистрации залога. Ставка повышается с даты выдачи кредита до дня, следующего за ближайшим платежом после того, как заёмщик уведомил банк о государственной регистрации залога (право требования по договору долевого участия или объекту недвижимости).
- Повторное использование льгот. Если заёмщик или его поручитель уже имеет или имел другой льготный кредит, заключённый с 23 декабря 2023 года, и получил возмещение недополученных доходов, ставка может быть повышена. Исключение: если после заключения того договора родился ребёнок и кредит полностью погашен, такой кредит не учитывается.
- Отсутствие страхования. Не заключены договоры личного страхования и (или) страхования жилья после регистрации права собственности, либо условия этих договоров не выполнены.
Эти положения действуют и для договоров, оформленных после 23 декабря 2023 года, но только при условии, что они были заключены до 1 октября 2026 года.
Новые условия повышения ставки для договоров, заключённых с 01.10.2026
Для кредитов, оформленных после 1 октября 2026 года, добавлены дополнительные основания для повышения ставки.
- Взаимозависимость с продавцом. Заёмщик или поручитель является взаимозависимым лицом (статья 105.1 Налогового кодекса РФ) по отношению к продавцу жилья или его учредителю (для кредитов по подпункту «к» пункта 36 – квартира на вторичном рынке в городах из списка).
- Невключение супруга или двойное использование права. Супруг не включён в состав заёмщиков, либо право на льготный кредит реализовано другим родителем ребёнка.
- Отсутствие регистрации по адресу жилья. С 271‑го дня после регистрации права собственности и до истечения пяти лет с даты выдачи кредита. Срок может быть продлён в случае приостановки платежей по закону о специальной военной операции, срочной службы, альтернативной службы или чрезвычайного положения природного/техногенного характера.
- Отзыв согласия на обработку персональных данных.
- Лишение родительских прав или отмена усыновления – на дату заключения кредитного договора.
- Истечение срока субсидирования. После окончания периода возмещения недополученных доходов (пятнадцать лет).
Размер повышения ставки
В зависимости от основания размер повышения различается.
- Для большинства оснований (отсутствие прописки, взаимозависимость, невключение супруга, повторная льгота, отзыв согласия на персональные данные, истечение срока субсидирования) ставка увеличивается на ключевую ставку на дату договора плюс два процентных пункта.
- Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – ключевая ставка плюс два с половиной процентных пункта.
- За отсутствие страхования повышение ограничено одним процентным пунктом – это условие осталось без изменений.
- После истечения пятнадцатилетнего периода субсидирования ставка может вырасти не более чем на меньшую из двух величин: ставка по договору плюс четыре процентных пункта или ключевая ставка плюс три процентных пункта (для ИЖС – плюс три с половиной процентных пункта).
Можно ли вернуть льготную ставку после повышения
В некоторых ситуациях возврат льготной ставки возможен, но только при выполнении определённых условий.
- Отсутствие регистрации по адресу жилья. После оформления постоянной регистрации банк обязуется вернуть льготную ставку, начиная со следующего платёжного периода.
- До регистрации залога. Повышенная ставка действует лишь до момента регистрации залога; после уведомления банка о регистрации ставка снижается до льготной.
- Отсутствие страхования. Повышение ограничено одним процентным пунктом; при заключении договоров страхования банк может снизить ставку обратно, но только по взаимному соглашению сторон, а не автоматически.
Во всех остальных случаях повышение ставки будет безвозвратным, и заёмщик будет обязан платить по новой, более высокой ставке до полного погашения кредита.