Эскроу‑счёт
Эскроу‑счёт – это специальный банковский счёт, который часто используется в долевом строительстве, в том числе при договорах долевого участия (ДДУ) и в рамках государственных ипотечных программ, а также иногда на вторичном рынке недвижимости. Деньги помещаются на счёт до момента выполнения всех условий сделки: сдачи объекта, передачи ключей в новостройке или регистрации права собственности на вторичном объекте. После подтверждения выполнения условий продавец получает средства. Плюсом такого механизма является страхование средств в системе АСВ до 10 млн рублей, тогда как обычный аккредитив покрывается лишь до 1,4 млн рублей.
Аккредитив
При использовании аккредитива покупатель открывает в банке отдельный счёт и вносит на него полную стоимость квартиры. В сделках с недвижимостью обычно применяют безотзывный безакцептный аккредитив, в котором чётко прописаны условия получения средств продавцом – регистрация перехода права и передача объекта по акту. Минусом является то, что обе стороны часто вынуждены самостоятельно уведомлять банк о завершении регистрации и иногда лично посещать отделение банка для раскрытия аккредитива.
Аккредитив с трансферацией
Трансферационный аккредитив (иногда называют «переводным») позволяет получателю переводить часть или всю сумму третьим лицам. Это удобно в сложных финансовых цепочках, когда, к примеру, деньги за продажу старой квартиры продавца сразу направляются на покупку его новой квартиры.
Сервис безопасных расчётов (СБР)
Сервис безопасных расчётов представляет собой посредничество банка: он получает необходимые документы, отслеживает регистрацию перехода права и только после подтверждения переводит деньги продавцу. Чаще всего СБР используется в онлайн‑сделках. Однако сервис нельзя применять в следующих случаях:
- Объект оформлен в собственность до 1998 года;
- Одна из сторон действует по доверенности;
- Одна из сторон не имеет гражданства РФ.
Банковская ячейка
При таком способе покупатель в присутствии продавца кладёт наличные в банковскую ячейку. После регистрации перехода права продавец открывает ячейку и получает деньги. Недостаток метода в том, что банк не проверяет подлинность наличных и не отслеживает, что именно помещено в ячейку. В практике такой способ почти не используется.
Прямой денежный перевод или передача наличных
Прямой перевод средств или передача наличных без посредничества банка несёт риски для обеих сторон. Продавец рискует, если деньги переданы до регистрации права, а покупатель – если деньги переданы после. Поэтому такой способ встречается крайне редко.
Депозит у нотариуса
При депозите у нотариуса покупатель вносит средства на специальный банковский счёт, открытый нотариусом. Нотариус переводит деньги продавцу только после официальной регистрации перехода права собственности.
Как выбрать оптимальную форму расчётов?
Выбор финансового инструмента зависит от конкретных условий сделки, требований программы финансирования и уровня доверия между сторонами. В рамках государственных программ часто предпочтительнее использовать эскроу‑счёт или сервис безопасных расчётов, тогда как в частных сложных сделках может быть целесообразным трансферационный аккредитив. При выборе необходимо оценить риски, сроки и стоимость услуг, чтобы обеспечить безопасное и прозрачное завершение покупки.