Что такое эскроу‑счёт
Эскроу‑счёт – это специальный банковский счёт, на котором денежные средства покупателя находятся под заморозкой до полного выполнения сторонами условий договора. Такой механизм часто применяется при покупке недвижимости, находящейся в стадии строительства, но может использоваться и в иных сделках, где требуется гарантировать исполнение обязательств.
Кому и когда он нужен
Традиционно эскроу‑счета использовались в долевом строительстве многоквартирных домов. С 1 марта 2025 года их применение расширилось и на строительство частных жилых домов (ИЖС). Для ИЖС нормативный акт носит рекомендательный характер – подрядчик и заказчик решают, использовать ли такой счёт. Однако в рамках государственных ипотечных программ, таких как «Семейная ипотека» и «Ит‑ипотека», применение эскроу‑счёта в ИЖС является обязательным.
Ключевые особенности
- Средства дольщиков, размещённые на эскроу‑счёте, застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере до 10 млн рублей.
- Счёт может оставаться открытым не более шести месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, указанной в проектной декларации. По заявлению дольщиков срок может быть продлён, но не более чем на два года.
- Счёт нельзя арестовать, взыскать в пользу третьих лиц или использовать для иных целей.
- Банки не взимают комиссию за открытие и обслуживание эскроу‑счёта.
Преимущества для покупателей
- При нарушении застройщиком обязательств (банкротство, задержка сроков, невозможность ввода объекта в эксплуатацию) покупатель получает обратно всю внесённую сумму.
- Банк контролирует целевое расходование средств, обеспечивая полную прозрачность сделки.
- Исключаются случаи двойных продаж объектов.
- Застройщик мотивирован быстрее завершить строительство, чтобы получить доступ к средствам.
- Банк обязан регулярно информировать дольщика о состоянии счёта и этапе реализации проекта.
Риски и ограничения
- При отзыве лицензии у банка участники долевого строительства вынуждены заключать новый эскроу‑договор с другим банком; страховое покрытие АСВ остаётся только до 10 млн рублей.
- В случае банкротства застройщика банк возвращает только средства, находившиеся на эскроу‑счёте (первоначальный взнос и тело кредита). Проценты по ипотеке не компенсируются.
- Если сдача дома затягивается, а дольщик уже получил возврат, он может столкнуться с ростом цен на аналогичную недвижимость, что усложнит повторную покупку.
- Проценты по ипотечному кредиту не застрахованы АСВ и не возвращаются при расторжении договора долевого участия.
Итоги
Эскроу‑счёт представляет собой эффективный инструмент защиты интересов дольщиков, позволяющий снизить финансовые риски и повысить доверие к застройщику. Тем не менее покупателям следует учитывать ограничения страхового покрытия и потенциальные последствия задержек в строительстве, чтобы принимать взвешенные решения.