Передача недвижимости в дар часто рассматривается как способ сократить налоговую нагрузку. Однако для индивидуального предпринимателя (ИП) такие сделки находятся под пристальным вниманием налоговых органов. Ниже подробно разобраны основные риски, которые могут возникнуть как у дарителя, так и у одаряемого, а также даны рекомендации, позволяющие минимизировать вероятность доначисления налогов.
Риски для дарителя
Статус ИП и история использования объекта
Если передаваемая недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности – например, в рамках кодов ОКВЭД, сдавалась в аренду или служила офисом – налоговая служба не признает её передачу обычным безвозмездным дарением. В таком случае сделка считается передачей бизнес‑актива, что влечёт налоговые последствия.
Признаки притворности
Формальная безвозмездность может скрывать реальную продажу. К типичным признакам относятся встречные выплаты, передача имущества родственнику с более низкой налоговой нагрузкой или иные условия, указывающие на коммерческий характер сделки. При обнаружении подобных схем ФНС инициирует проверку и может доначислить налоги как дарителю, так и одаряемому.
Обязанность уплатить НДС
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса, ИП обязан исчислить и уплатить НДС с рыночной стоимости передаваемого имущества. Ставка НДС составляет 5 % или 7 % при применении упрощённой системы налогообложения (УСН) и 22 % при общей системе налогообложения (ОСНО). Об этом указывали Минфин в письме от 30.03.2026 № 03‑04‑05/25020, а судебная практика подтверждает позицию налоговой службы (постановление Арбитражного суда Восточно‑Сибирского округа от 30.09.2024 по делу № A74‑1143/2022).
Пересчёт налоговой базы за прошлые периоды
Если одновременно выполнены три условия, возникает обязанность пересчитать налоговую базу и уплатить недоимку:
- ИП применяет УСН «доходы минус расходы»;
- Расходы на приобретение недвижимости уменьшали налоговую базу;
- Безвозмездная передача произошла до истечения установленного срока использования, установленного пунктом 3 статьи 346.16 Налогового кодекса.
Риски для одаряемого
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) применяется к получателю недвижимости, если он не относится к категории близких родственников. Освобождение от НДФЛ предоставляется только при получении от супруги (супруга), родителей, детей, братьев, сестёр, бабушек, дедушек и внуков. В остальных случаях налог составляет от 13 % до 15 % от рыночной стоимости получаемого имущества.
Особый случай возникает, когда и даритель, и одаряемый являются ИП, а передаваемый объект относится к бизнес‑активам. В такой ситуации правило освобождения от НДФЛ может не применяться, и одаряемый обязан уплатить налог на полученный доход.
Практические рекомендации
- Тщательно проверяйте статус дарителя и историю использования недвижимости. Убедитесь, что объект не использовался в предпринимательской деятельности, если планируется оформить дарение как обычную безвозмездную передачу.
- Избегайте скрытых условий в договоре дарения, которые могут указывать на продажу. Все финансовые взаиморасчёты должны быть явно отражены, а не скрыты в виде «подарочных» выплат.
- При планировании передачи в дар обратитесь к налоговому консультанту, особенно если вы применяете УСН «доходы минус расходы». Специалист поможет оценить возможные налоговые последствия и подобрать оптимальную схему.
- Подготовьте документы, подтверждающие, что объект не использовался в предпринимательской деятельности: выписки из реестра, договоры аренды, бухгалтерские отчёты и пр.
Вывод
Дарение недвижимости ИП может стать источником серьёзных налоговых рисков как для дарителя, так и для одаряемого. Неправильная оценка статуса имущества, наличие скрытых условий сделки и игнорирование обязательств по НДС и НДФЛ часто приводят к доначислению налогов и налоговым проверкам. Соблюдая перечисленные рекомендации и привлекая квалифицированных специалистов, можно существенно снизить вероятность неприятных последствий и обеспечить законность передачи недвижимости.