Обращение Ассоциации к Банку России
Ассоциация «Гильдия профессиональных риелторов – ГРМ» направила официальное письмо в Банк России с требованием проверить банковские практики, связанные с проектным финансированием индивидуального жилищного строительства, использующим счета эскроу.
Ключевые предложения ассоциации
- Зафиксировать принцип, согласно которому ухудшение условий финансирования допускается только по заранее определённым объективным основаниям: существенное ухудшение финансового состояния подрядчика, предоставление недостоверных данных или изменение параметров проекта.
- Обязать банки раскрывать подрядчику полную стоимость финансирования до подписания договора с покупателем.
- Установить исчерпывающий перечень документов, подтверждающих открытие эскроу‑счёта, и автоматически фиксировать дату их предоставления.
Ясность правил, а не ограничение банков
Президент ассоциации Екатерина Шенгель подчёркивает, что цель предложений – не ограничить банки в управлении кредитными рисками, а сделать правила предсказуемыми и понятными до того, как подрядчик возьмёт на себя обязательство построить дом за фиксированную цену.
Текущие проблемы рынка проектного финансирования
По сведениям участников рынка, подрядчики уже сталкиваются с изменением условий финансирования после заключения договоров с покупателями. В качестве примера приводится ситуация, когда изначально согласованная ставка проектного финансирования в диапазоне от одного до трёх процентов годовых впоследствии повышается до восьми процентов. При маржинальности строительства в пределах от десяти до пятнадцати процентов такое увеличение ставки может поглотить большую часть прибыли и поставить под угрозу экономическую целесообразность проекта.
Роль эскроу‑счёта
Эскроу‑счёт защищает покупателя от риска потери средств, если дом не будет построен, однако он не должен делать подрядчика полностью зависимым от банка. Любые дополнительные расходы подрядчика в конечном итоге переходят в себестоимость и отражаются в цене дома для гражданина.
Концентрация финансирования и роль региональных банков
Ассоциация отмечает высокую концентрацию проектного финансирования ИЖС в руках крупных банков. В связи с этим предлагается развивать механизмы, позволяющие средним и региональным банкам активнее участвовать в этом сегменте без снижения требований к их надёжности.
Перспективы и планы Центрального банка
Центральный банк планирует расширять применение эскроу в индивидуальном жилищном строительстве. Устранение практик, способных привести к удорожанию строительства и усилению зависимости подрядчиков от отдельных банков, считается приоритетным направлением.