В третьем квартале 2026 года доходность от сдачи жилой недвижимости в аренду в двух крупнейших городах России — Москве и Санкт‑Петербурге — составила в среднем 4,5 % годовых. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель упал: в столице снижение составило 1,9 процентных пункта, а в северной столице — 1,5 пунктов.
Текущие уровни доходности
Средняя доходность в обеих столицах в III квартале 2026 г. оказалась одинаковой — 4,5 % годовых. Это значение существенно ниже, чем в 2025 году, когда доходность в Москве и Санкт‑Петербурге составляла соответственно 6,4 % и 6,0 %.
Причины снижения в Москве
К октябрю 2026 года средняя арендная ставка в Москве упала до 100 тыс. рублей в месяц. Для сравнения, в том же месяце 2025 года она составляла 115 тыс. рублей, а в 2024 году — 111 тыс. рублей. Снижение цены аренды объясняется несколькими факторами:
- Увеличение предложения на рынке: в 2026 году в Москве было сдано в аренду более 30 % новых квартир, построенных в рамках программ массового жилищного строительства.
- Снижение спроса со стороны корпоративных арендаторов, которые в 2025‑2026 гг. сократили площади офисов и переориентировались на гибридный формат работы.
- Рост уровня доходов населения, позволивший арендаторам выбирать более дешевые варианты в отдалённых районах, что создало давление на цены в центральных и престижных микрорайонах.
Причины снижения в Санкт‑Петербурге
В Санкт‑Петербурге средняя арендная ставка в том же периоде составила 52 тыс. рублей, что ниже 57 тыс. рублей в 2025 году и 56 тыс. рублей в 2024 году. Основные факторы снижения:
- Стабилизация спроса после резкого роста в 2022‑2023 гг., когда многие инвесторы искали альтернативные активы в условиях санкций.
- Увеличение количества новых жилых комплексов в северных и южных районах города, где арендные ставки традиционно ниже центральных.
- Снижение притока иностранных студентов и специалистов, которые ранее составляли значительную часть арендного спроса.
Сравнение с другими показателями
По данным на конец сентября 2026 года, средняя доходность от сдачи однокомнатных квартир в российских городах‑миллионниках достигала около 6 % годовых. Это всё ещё ниже доходности банковских вкладов, которые в тот же период находились на уровне 13 % годовых.
Разница в доходности указывает на то, что инвесторы в недвижимость сталкиваются с более высоким уровнем риска и менее предсказуемыми доходами по сравнению с традиционными финансовыми инструментами.
Перспективы для инвесторов
Снижение арендных ставок и доходности в крупнейших столицах может стать сигналом к переоценке инвестиционных стратегий. Возможные направления действий:
- Перераспределение капитала в регионы с более высокой доходностью, где спрос на аренду остаётся стабильным.
- Фокус на долгосрочную аренду корпоративных клиентов, которые часто предлагают более надёжные и предсказуемые доходы.
- Инвестирование в улучшение качества жилья (ремонт, модернизация инфраструктуры), что позволяет удерживать более высокие арендные ставки даже в условиях общего снижения цен.
В целом, текущие тенденции указывают на необходимость более гибкого подхода к управлению арендным портфелем и активному мониторингу макроэкономических факторов, влияющих на рынок недвижимости.