Проверка собственника — лишь часть проверки
При оформлении сделки по продаже квартиры большинство участников считают, что достаточно убедиться в том, кто стоит в праве собственности. Действительно, проверка собственника обязательна, однако она не исключает наличие в квартире лиц, которые имеют законное право проживать, но не являются владельцами. Такие «посторонние» могут стать неожиданным препятствием для нового владельца, а их выселение через суд зачастую невозможно.
Бессрочное право проживания отказников
Если человек отказался от приватизации в пользу родственника, он сохраняет право пользоваться квартирой без ограничения срока, даже после её последующей продажи. Это право позволяет не только самому проживать в квартире, но и прописать там несовершеннолетних детей. Таким образом, отказник может оставаться в квартире пожизненно, независимо от того, кто является официальным собственником.
Права членов семьи в кооперативном жилье
В случае, когда квартира находится в жилищном кооперативе, ситуация аналогична, но с учётом особенностей кооперативного права. Члены семьи собственника, которые проживали в квартире на момент полной выплаты паевого взноса и внесены в ордер, также получают бессрочное право пользования помещением. Поэтому нотариусы при проверке учитывают не только документы о праве собственности, но и сведения о членах семьи, указанных в ордере.
Договор ренты и его особенности
Лицо, получившее квартиру по договору ренты, имеет право оставаться в ней до конца своей жизни. В отличие от предыдущих случаев, продать такую недвижимость без согласия рентополучателя невозможно. О наличии рентополучателя сообщает ЕГРН, однако в выписке может не быть указаний о сроке действия права.
Реестр несобственников с 2025 года
С 2025 года в реестр могут быть внесены лица, имеющие право оставаться в приватизированной или кооперативной квартире. Данные появляются только по заявлению владельца (или его бывших супругов) либо по решению суда. Поэтому обычная выписка из ЕГРН уже не даёт полной картины о том, кто может законно проживать в квартире.
Что проверяют нотариусы при сделке
Для минимизации рисков при оформлении сделки с ранее приватизированной квартирой нотариусы запрашивают следующий пакет документов:
- расширенную выписку из ЕГРН;
- договор приватизации и приватизационное досье;
- копию лицевого счёта или домовой книги;
- справку о прописанных гражданах;
- архивную выписку, позволяющую увидеть бывших жильцов и сопоставить их с участниками приватизации.
Примеры из практики
Случай из Нижнего Новгорода
Мать и дочь планировали продать квартиру, в которой официально была зарегистрирована только одна из них. В выписке из ЕГРН обременений не обнаружили, однако архивная выписка раскрыла, что много лет назад в квартире жил третий член семьи, отказавшийся от приватизации в пользу матери и сестры. Несмотря на переезд, его право возвращаться в жильё сохранялось, и потенциальные покупатели отказались от сделки.
Подарок с условием пожизненного проживания
В другом случае молодая женщина получила квартиру в подарок от бабушки. Договор дарения, оформленный в простой письменной форме до 2025 года, содержал пункт, оставляющий бабушке право пользоваться квартирой сколько она захочет. В выписке из ЕГРН указана только внучка‑собственник, без примечаний. Нотариусы, проверив оригиналы документов, обнаружили условие, и потенциальные покупатели отказались делить жильё с пожилой женщиной.
Итоги
Покупка квартиры без тщательной проверки правоустанавливающих документов может обернуться наличием «вечных жильцов». При оценке объекта необходимо обращать внимание не только на выписку из ЕГРН, но и на архивные данные, договоры приватизации, ренты и дарения. Тщательная работа нотариуса – лучший щит от неприятных сюрпризов.