Околонулевая аренда: реальность или иллюзия
Управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский заявил, что более 30 % площадей ТЦ в России не смогут поддерживать арендные ставки, близкие к нулю. Такое ограничение связано с тем, что при почти нулевой арендной плате невозможно покрыть налоговую и эксплуатационную нагрузку.
Кому уже снижают арендную ставку
СМИ ранее сообщали, что в попытке сохранить заполняемость ТЦ арендодатели снижают ставки до нуля для отдельных категорий ритейлеров: магазины детских товаров, бытовой техники и электроники, а также рестораны. Региональные ТЦ действительно поддерживают новые и местные бренды арендой, приближённой к себестоимости, но такой подход не может стать штатным, если более трети арендаторов перейдут на такой режим надолго.
Кому идут на уступки
По словам Вячеслава Кацегорова, директора по стратегическому развитию компании «Магазин Магазинов», существенные уступки чаще предлагают ТЦ, которые уже устарели, не прошли своевременную реконцепцию и теряют посещаемость. Для таких объектов сохранение ключевых арендаторов становится критически важным, поэтому собственники иногда жертвуют частью дохода ради поддержания трафика.
Арендаторам, формирующим значимый покупательский поток или представляющим трудно заменимую товарную категорию, владельцы ТЦ предлагают индивидуальные условия – временные скидки или арендные каникулы.
Как меняются условия в новых ТЦ
Юлия Кузнецова, директор департамента торговой недвижимости компании Nikoliers, отмечает, что в новых районных ТЦ арендодатели часто согласовывают дисконт по фиксированной ставке в первые два‑три года. После того как комплекс набирает обороты и достигает высокой заполняемости, условия возвращаются к уровням, предусмотренным бюджетом проекта. Наиболее часто такие условия запрашивают фешен‑операторы.
Аренда по проценту от оборота
Владимир Чернусь, руководитель направления торговой недвижимости IBC Real Estate, пояснил, что в ряде ТЦ арендаторы платят не фиксированную ставку, а процент от товарооборота, а также коммунальные платежи по счётчикам и за общие зоны. Процент варьируется:
- для детских развлечений – от 20 % до 30 %
- для фешен‑арендаторов – от 7 % до 12 %
- для супермаркетов – от 4 % до 7 %
Эта модель не нова: её ранее использовали такие бренды, как Inditex (Zara, Massimo Duty, Stradivarius), благодаря их престижу и способности генерировать трафик. Сейчас её массово заимствуют и другие сети, способные согласовать такие условия с владельцами ТЦ. Арендодатели соглашаются, поскольку альтернатива – закрытие магазинов, полное отсутствие арендной платы и эффект домино, когда соседние точки теряют покупателей.
Перспективы развития рынка аренды
По мнению Кузнецовой, в условиях ограниченного спроса существенный рост арендных ставок маловероятен. Кацегоров добавил, что к 2027 году рынок будет дальше расслоён: качественные ТЦ с устойчивым трафиком сохранят возможность индексировать аренду, тогда как менее успешные объекты будут вынуждены искать компромиссы с арендаторами.