За последние десять лет рынок недвижимости в России претерпел значительные изменения. Одним из самых заметных сдвигов стало резкое снижение популярности банковских ячеек – так называемых «серых» схем, когда покупатель вносит деньги в отдельный банковский сейф, а не переводит их напрямую на счёт продавца. В столице эта практика почти исчезла, а в регионах её использование остаётся ограниченным.
Тенденция в Москве
Согласно данным аналитической компании «Этажи», в 2026 году расчёты через банковскую ячейку в сделках с жильём в Москве фиксируются лишь в 1‑2 % случаев. Для сравнения, десять лет назад эта доля составляла около 90 % всех сделок. Такое падение свидетельствует о переходе большинства операций в полностью безналичный формат.
Причины снижения популярности
Глава департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет недвижимости» Светлана Жукова отмечает, что в Москве ячейками пользуются лишь в двух специфических ситуациях:
- занижение стоимости объекта в договоре – когда продавец пытается скрыть реальную цену от налоговых органов;
- наличие у продавца долговых обязательств или заблокированного банковского счёта, что делает безналичный расчёт затруднённым.
В остальных случаях покупатели и продавцы предпочитают прямой банковский перевод, который обеспечивает юридическую чистоту и упрощает контроль со стороны налоговых органов.
Ситуация в регионах
В остальных регионах России доля использования банковских ячеек остаётся выше, но всё равно представляет собой небольшую часть всех сделок. По данным того же исследования, текущие показатели выглядят следующим образом:
- Санкт‑Петербург – около 3 %;
- Сургут – 7 %;
- Тюмень – 10 %;
- Владивосток – 12 %.
Эти цифры указывают на то, что даже в регионах тенденция к отказу от «серых» схем сохраняется, однако в некоторых городах традиция использования ячеек сохраняется дольше, чем в столице.
Экспертный взгляд
Юрисконсульт офиса «Академический» компании «Инком‑Недвижимость» Наталья Киселева поясняет, что большинство сделок в Москве уже вышли из «серой схемы» и стали более прозрачными. Покупатели всё чаще требуют юридической чистоты, включая безналичные взаиморасчёты, что снижает риски как для сторон, так и для государства.
Главный юрист компании Vysotsky Estate Ирина Трубицынa считает настойчивое требование продавца использовать только банковскую ячейку тревожным сигналом. По её мнению, такой запрос может свидетельствовать о невозможности зачислить деньги на банковский счёт продавца и о попытке скрыть происхождение средств.
Пример из практики
В известном деле «Долина» расчёт по сделке был проведён через индивидуальный банковский сейф. По мнению Ирины Трубицыной, отсутствие публичного контроля над такой операцией могло лишить покупателя статуса добросовестного участника сделки, поскольку прозрачность оплаты и подтверждённый доход являются ключевыми критериями при оценке законности сделки.
Риски для покупателя
Согласие на расчёт через банковскую ячейку влечёт за собой несколько серьёзных рисков:
- возможность признания соучастником в сокрытии налогов;
- отсутствие официального подтверждения поступления средств, что усложняет последующее оформление прав собственности;
- повышенный риск мошенничества со стороны продавца, который может исчезнуть с деньгами, не оставив следов.
Поэтому эксперты советуют тщательно проверять финансовую чистоту продавца и, по возможности, отказываться от использования ячеек в пользу прямого банковского перевода.
Перспективы развития рынка
Снижение доли «серых» схем в Москве может стать индикатором более широких изменений в российском рынке недвижимости. Ожидается, что в ближайшие годы будет усилено законодательное регулирование, а также появятся новые инструменты контроля за финансовыми потоками в сфере недвижимости. Это, в свою очередь, должно повысить доверие инвесторов и покупателей, а также сократить количество налоговых правонарушений.
Тем не менее, в регионах, где традиционно использовались банковские ячейки, процесс перехода к полностью безналичным расчётам будет идти медленнее. Здесь важную роль играют местные банки, органы контроля и уровень финансовой грамотности участников рынка.