Гостиничный бизнес традиционно считается привлекательным для инвесторов, обещающим стабильный пассивный доход. На рекламных баннерах часто можно увидеть цифры 7–8 % годовых, что выглядит весьма заманчиво, особенно в условиях низких ставок по вкладам. Однако реальная картина, представленная экспертом Александром Гендельсманом из компании ZONT на августовском бранче «Инвестиции. Недвижимость», организованном изданием Коммерсант, существенно отличается от рекламных обещаний.

Во-первых, заявленная доходность в 7–8 % годовых выглядит привлекательной лишь в том случае, если инвестор полностью освобожден от расходов. На практике большинство покупателей используют ипотечные кредиты, процентные ставки по которым в текущих условиях могут достигать 25 % годовых. При такой ставке даже при получении максимального дохода в 8 % инвестор оказывается в убытке, поскольку расходы на обслуживание кредита превышают доход от сдачи номера.

Во-вторых, рекламные сообщения часто подчеркивают, что инвестор «ничего не делает – просто получает деньги». На деле же собственником гостиничного номера обычно выступает индивидуальный предприниматель или самозанятый. Это влечет за собой необходимость вести бухгалтерию, уплачивать налоги, оформлять договоры аренды и решать вопросы с налоговыми органами. Налоговые риски могут быть значительными, особенно если доходы от гостиничной деятельности не учитываются должным образом.

Третий пункт – роль оператора, который обещает долгосрочное управление объектом. На практике оператор может прекратить свою деятельность, если среди собственников не удастся достичь согласия. В типичной схеме участия в гостиничном проекте может быть несколько сотен собственников – иногда речь идет о пятистах. При отсутствии единого мнения по ключевым вопросам (например, о распределении доходов, ремонте или смене управляющей компании) проект может застопориться, а доходы – резко сократиться.

Четвертый миф – представление о гостиничном номере как о «домике у моря», личном отдыхе. На самом деле такой объект является бизнес‑активом, а инвестор выступает в роли акционера второго уровня. Это значит, что он не имеет прямого контроля над управлением, а его интересы зависят от решений управляющей компании и других участников проекта.

Пятый аспект касается инфраструктуры, которая формально принадлежит инвестору, но в реальности может быть продана третьим лицам или остаться у застройщика. Это создает дополнительный риск потери контроля над важными элементами проекта, такими как доступ к коммунальным услугам, парковке или обслуживанию территории.

Все перечисленные пункты указывают на то, что вложения в гостиничную недвижимость требуют тщательного предварительного анализа. Инвестору необходимо оценить не только потенциальный доход, но и все сопутствующие расходы, налоговые обязательства, юридические риски и вероятность изменения условий управления со стороны оператора. Без такой подготовки обещанные 7–8 % дохода могут превратиться в финансовый убыток, а проект – в источник постоянных проблем.

Таким образом, гостиничная недвижимость, несмотря на привлекательный внешний вид рекламных кампаний, часто оказывается самым недоходным видом инвестиций в сфере недвижимости. Потенциальным инвесторам рекомендуется подходить к таким сделкам с особой осторожностью, привлекать независимых экспертов и тщательно изучать все условия участия.