Эксперты, следящие за динамикой ипотечного рынка, пришли к выводу, что существенного снижения ставок по рыночной ипотеке россиянам ждать до конца 2026 года не следует. По их оценкам, лишь в начале 2027 года могут появиться условия, позволяющие постепенно уменьшать процентные ставки, при условии дальнейшего замедления инфляции и последовательного смягчения денежно‑кредитной политики.
Общий прогноз до конца 2026 года
Алексей Гусев из Института экономики роста имени П. А. Столыпина подчеркнул, что резкое падение ставок в ближайшее время маловероятно. По его словам, только в начале 2027 года появятся возможности для их постепенного снижения, если инфляция продолжит замедляться, а регулятор будет ослаблять ограничения.
«До конца 2026 года мы не ожидаем резкого снижения ставок. В начале 2027 года возможности для их постепенного снижения могут расшириться, если инфляция продолжит замедляться, а политика будет смягчаться», — отметил эксперт.
Повышение ставок отдельными банками
После пересмотра условий семейной ипотеки некоторые крупные банки увеличили ставки по рыночной ипотеке на 0,2‑0,5 процентных пункта. По словам Дмитрия Долженко, руководителя направления по развитию потребительского кредитования в Инго Банке, такие меры объясняются необходимостью компенсировать потерю доходности в рыночных программах.
«Банки вынуждены компенсировать потерю доходности за счёт рыночных программ», — пояснил он.
Финансовый взгляд на прибыльность ипотечных программ
Андрей Эрлих, финансовый директор компании Nedvex, отметил, что ранее рыночная ипотека почти не приносила банкам прибыли, однако они поддерживали её ради потока льготных кредитов и комиссий от застройщиков. С октября текущего года поток этих льготных кредитов сократился, а стоимость привлечения средств осталась высокой: ключевая ставка составляет 14 %, облигации федерального займа — около 15 %, депозиты — более 13 %.
При таких вводных выдавать ипотеку по ставке ниже 18 % банку уже невыгодно. Заёмщику же, учитывая страховки и надбавки Центробанка, кредит обходится в диапазоне от 19,5 % до 21,5 %. Разница в полпроцента уже не оказывает заметного влияния на спрос — люди просто отказываются брать ипотеку.
«Раньше рыночная ипотека почти не приносила банкам прибыли, но они терпели её ради потока льготных кредитов и комиссий от застройщиков. С октября поток сократился, а стоимость привлечения средств осталась высокой: ключевая ставка 14 %, облигации федерального займа около 15 %, депозиты более 13 %. При таких вводных выдавать ипотеку дешевле 18 % банку невыгодно. Заёмщику же с учётом страховок и надбавок ЦБ кредит обходится в 19,5‑21,5 %, и разница в полпроцента уже не влияет – люди ипотеку просто не берут», — отметил Эрлих.
Кредитные ограничения и макропруденциальные лимиты
Екатерина Щурихина, директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА», предупредила, что даже при потенциальном снижении ключевой ставки регулятором, жёсткие подходы банков к оценке заёмщиков и действующие макропруденциальные лимиты будут ограничивать снижение стоимости кредитов.
Развитие рассрочек у застройщиков
Сокращение объёмов продаж вынуждает девелоперов переходить на схемы рассрочки, что считается тревожным сигналом. По словам Андрея Эрлиха, застройщики, фактически кредитуя покупателей, не обладают необходимыми банковскими компетенциями: они не проверяют платёжеспособность, не рассчитывают долговую нагрузку и не откладывают резервы на случай неплатежей.
Типичная схема выглядит так: покупатель вносит 15‑20 % стоимости, а оставшиеся 60‑70 % планирует выплатить при сдаче дома через полтора‑два года, рассчитывая, что к тому времени получит ипотеку. Если к 2027‑2028 годам ставки не снизятся, многие из этих покупателей не смогут оформить ипотеку, а застройщики останутся с долгами, которые будет трудно оценить и вернуть. Банки, финансирующие строительные проекты, станут первыми, кто ощутит последствия.
Ожидания по объёмам льготных ипотечных выдач
По прогнозам Екатерины Щурихиной, в ноябре‑декабре объём льготных ипотечных выдач может сократиться на 30‑40 % и более, поскольку значительная часть спроса была реализована до изменения условий семейной ипотеки. Выдачи в рыночном сегменте, по её оценкам, сохранятся примерно на уровне августа‑сентября.
Итоги и перспективы
Таким образом, до конца 2026 года существенного снижения ставок по рыночной ипотеке не ожидается. Возможное постепенное снижение может начаться лишь в начале 2027 года, если инфляция продолжит замедляться и денежно‑кредитная политика будет смягчаться. При этом сохраняются высокие издержки привлечения средств, жёсткие кредитные ограничения и рост рассрочек у застройщиков, что вместе формирует сложный ландшафт для потенциальных заёмщиков.